Lorsque les établissements bancaires étudient un dossier afin de faire ou non une offre de crédit au demandeur, la première chose qu’elles prennent en compte est la capacité d’emprunt du ou des emprunteurs.
Il est alors possible de réaliser soi-même une simulation afin de connaître, au préalable, sa capacité d’emprunt.
Capacité d’emprunt : la simulation
Les revenus mensuels du foyer s’élèvent à 3 000 €.
Du fait que la capacité d’emprunt ne doit pas dépasser ⅓ de ces revenus, le montant alloué au remboursement du ou des emprunts ne devra pas dépasser la somme de 1000 € par mois.
Ainsi, voici donc votre capacité d’emprunt pour la souscription d’un crédit immobilier si vous disposez de tels revenus, sans autre crédit à votre charge:
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Durée de remboursement |
Taux d’intérêt |
Capacité d’emprunt |
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15 ans |
1.10 % |
165 864 € |
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20 ans |
1.30 % |
211 236 € |
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25 ans |
1.50 % |
250 040 € |
Voici les sommes à consacrer au remboursement d’un emprunt pour des revenus mensuels de :
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Revenus mensuels du ménage |
Somme maximale à consacrer à l’emprunt (= ⅓ des revenus) |
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2 000 |
670 € |
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4 000 |
1 330 € |
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5 000 |
1 665 € |
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6 000 |
2 000 € |
Définition de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt représente la somme maximale d’argent que vous êtes en mesure d’emprunter et d’assumer financièrement.
De ce fait, il s’agit donc du montant le plus haut qui vous sera octroyé par un établissement financier.
Il faut savoir que des facteurs peuvent influencer la somme empruntable. On peut compter parmi eux :
- le taux d’intérêt ;
- la durée de la période de remboursement ;
- des mensualités élevées ;
- le type d’emprunt ;
- l’apport personnel ;
- le situation personnelle (âge, célibataire, présence d’un co-emprunteur…) ;
- la situation financière (CDI, CDD, autoentrepreneur…).
La capacité d’emprunt est le critère principal qui conditionne l’accès à un prêt mais aussi la hauteur de ce dernier. La capacité d’endettement est aussi une autre appellation pour désigner la capacité d’emprunt et est fonction de 2 paramètres que sont le taux d’endettement et le reste à vivre.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement est le pourcentage auquel correspondent les dépenses fixes du foyer.
Un taux maximal a été instauré. Pour se voir accorder un emprunt et ne pas être considéré en situation d’endettement, le seuil à ne pas dépasser est fixé à 33 %. Cela signifie en réalité, qu’au maximum, un tiers des revenus doit être consacré au paiement des charges fixes. Toutefois, il se peut que ce taux soit supérieur aux 33 % imposés mais que le crédit soit tout de même accordé. Cela est possible dans la mesure où l’emprunteur dispose d’un reste à vivre permettant largement de subvenir aux besoins quotidiens de son foyer.
Le reste à vivre
Une fois toutes les charges fixes payées et déduites des revenus mensuels, la somme restante correspond alors à ce qui est appelé “reste à vivre”.
Il s’agit en réalité du montant dont le ménage dispose pour assurer les dépenses de la vie quotidienne. Cela correspond alors aux ⅔ des revenus résiduels du foyer.
Dans le cas où cette somme est trop juste pour vivre décemment, l’emprunt se verra alors refusé.
Les critères composant le reste à vivre peuvent varier d’un établissement financier à un autre mais aussi d’une situation personnelle à une autre.
De manière générale, il est préconisé de disposer d’un reste à vivre de :
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Reste à vivre |
Composition du ménage |
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600 et 1 000 € |
une personne seule |
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750 à 1 000 € |
un couple sans enfant |
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150 à 400 € |
par enfant à charge |
Calcul de la capacité d’emprunt
Pour connaître sa capacité d’emprunt, il existe un calcul simple à effectuer.
Voici la formule à appliquer :
- Capacité d’emprunt = revenus – charges fixes
Sachez que ce calcul peut être réalisé manuellement par vos propres soins en utilisant cette formule ou bien en vous rendant directement sur un simulateur de capacité d’emprunt en ligne.
Cela vous permettra d’avoir une idée du montant que vous pourrez emprunter mais cette tâche incombe au banquier avant de pouvoir étudier la faisabilité de votre projet.
Une fois ce calcul réalisé, l’étape suivante est d’établir le pourcentage d’endettement du ménage.
Quels critères prendre en considération ?
Pour réaliser ce calcul, un certain nombre de paramètres devront être pris en compte.
Concernant la partie “revenus” voici les éléments entrant dans cette catégorie :
- les salaires de l’emprunteur et éventuellement ceux du co-emprunteur ;
- les reversements des pensions de retraite ;
- les rentes issues de placements financiers ;
- les rentes foncières ;
- tous les possibles bénéfices : commerciaux ou non, industriels ou encore agricoles.
Côté “charges”, devront être considérées :
- les éventuelles mensualités du ou des crédits en cours ;
- le loyer ;
- les taxes foncières ;
- les impôts sur le revenu ;
- les pensions alimentaires à verser.
Solutions permettant l’augmentation de la capacité d’emprunt
Si le bien immobilier que vous convoitez est au-dessus de votre capacité d’emprunt, sachez qu’il est possible d’augmenter cette capacité.
En effet, si vous disposez de plusieurs crédits à la consommation par exemple, vous pouvez effectuer un regroupement de crédits. Cette méthode consiste à regrouper la totalité de vos emprunts au sein d’un seul organisme, faisant ainsi une seule mensualité à rembourser à un taux unique.
Il vous est également possible d’allonger la durée de la période de remboursement du crédit afin de pouvoir obtenir la somme souhaitée. Toutefois, en agrandissant la durée, les intérêts à rembourser seront également plus importants.
