Prêt sans apport: le guide complet

Qu’est-ce qu’un prêt sans apport ?

Définition d’un apport

Un apport est une somme d’argent représentant, en moyenne, pour un achat immobilier, autour de 10 % de la valeur du bien. L’apport vient alors en complément du prêt accordé par la banque en vue de financer un projet.

Rôle de l’apport

L’apport permet de rassurer les établissements bancaires. En effet, ils sont le signe que vous êtes capables d’épargner.

En d’autres termes, cela leur permet de se faire une idée de votre future aptitude à rembourser votre prêt.

Le prêt sans apport

Ainsi, un prêt sans apport est considéré comme un prêt à 100 %. Cela signifie que vous n’apportez aucune somme d’argent permettant de financer une partie de votre projet.

Qui emprunte sans apport ?

Le prêt sans apport peut être demandé, notamment, par les primo-accédants. Souvent jeunes, ces profils de personnes ne peuvent, généralement, pas avoir de réserve d’argent à injecter dans leurs projets puisqu’ils n’ont pas eu le temps d’en constituer une. 

Si cette absence d’épargne peut parfois être un frein, dans leur cas, elle s’explique tout naturellement et peut être contrebalancée par une situation professionnelle sécurisante pour la banque. Selon Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi, “si leur situation professionnelle présente suffisamment de sécurité, s’ils sont appelés à mieux gagner leur vie dans les prochaines années, ils ont davantage de chances de décrocher un emprunt à 100% même si ce n’est pas gagné d’avance.”

Et les établissements bancaires apprécient ces profils jeunes qui, au-delà de l’emprunt dont ils ont besoin, peuvent devenir des clients sur un certain nombre de produits, depuis le simple compte courant aux assurances en passant par les placements financiers, voire de nouveaux prêts. Cette fidélisation sur le long terme est une manne dont les banques raffolent. Ainsi, pour les séduire, les taux proposés peuvent être assez bas.

L’absence d’apport peut aussi être le résultat d’une maladie ou d’un divorce. Dès lors, vous devrez démontrer une bonne santé financière avec des comptes bien tenus et une situation professionnelle stable.

Une autre catégorie d’emprunteur peut souhaiter ne pas faire d’apport, à savoir les épargnants ou les investisseurs. Les premiers auront souvent à cœur de conserver leur épargne, surtout lorsqu’il est question de compte épargne bloqué. Mais ces profils pourront justement rassurer les banques grâce à cette évidente aptitude à mettre de l’argent de côté. Les seconds seront rassurants au travers des biens possédés et des loyers tirés de ces mêmes biens.

Quel est l’intérêt de ne pas utiliser un apport ?

Vous l’avez compris, l’intérêt de demander un prêt sans apport est de pouvoir :

• acheter un bien immobilier, même à un jeune âge, en début de carrière, ou après un coup dur, sans attendre d’avoir des réserves disponibles
• investir en conservant son épargne, ce qui est plus souvent possible en présence de taux très bas, lorsque placer l’épargne est plus intéressant et offre un meilleur rendement que le coût du crédit

Comment marquer des points auprès de la banque ?

Certaines situations permettent clairement de marquer des points pour faciliter l’obtention d’un crédit sans apport. En voici quelques exemples :

Les options	Explications
Les placements financiers	Disposer de comptes tels que des livrets d’épargne ou de produits de type assurance-vie permet sans aucun doute de rassurer les établissements bancaires qui constatent votre capacité d’épargne et de placement. Par ailleurs, les sommes d’argent économisées peuvent être utilisées, en tout ou partie, en cas de défaillance dans les remboursements. C’est le principe du nantissement (soit le pendant de l’hypothèque sur un bien immeuble). Selon les propos de Maël Bernier, directrice de communication, “emprunter à 1,30 % sur vingt ans et conserver un placement qui rapporte 1,80 % net constitue forcément une bonne affaire. C’est une stratégie gagnante.”
Les investissements locatifs	Dans le locatif, les investisseurs ont tout intérêt à essayer d’obtenir un emprunt sans apport.  En effet, ces derniers jouissent d’une fiscalité avantageuse, les intérêts d’emprunt pouvant être déduits de leurs recettes locatives ou de leurs revenus fonciers selon que les logements sont loués meublés ou vides. Par effet de volume, plus ils investissent via des emprunts, plus ils peuvent déduire d’intérêts. Par ce biais, les investisseurs peuvent faire baisser leur base d’imposition. De plus, la banque, dans le plan de financement, prend 70 % des loyers perçus en compte. Cela permet de réduire les mensualités. Toutefois, dans une préoccupation permanente de sécurisation des prêts qu’elle accorde, la banque préfère tout de même qu’un apport d’au moins 10 % soit versé.
Le bon moment	Enfin, selon la situation, les banques sont souvent amenées à revoir leur politique en termes de prêt.  Un des facteurs premiers est directement lié aux objectifs imposés aux commerciaux. En effet, dès lors que ces derniers ont réussi à boucler leurs objectifs, ils deviennent automatiquement moins conciliants sur les dossiers, préférant ainsi les emprunteurs disposant d’un apport. A contrario, tant que ces objectifs ne sont pas atteints, ou lorsque le but est de capter une nouvelle clientèle, ils sont plus souples dans l’étude d’une demande de prêt à 100 %.

Comment obtenir un prêt sans apport ?

Pour réussir à décrocher un crédit sans apport, le dossier présenté à la banque devra être exemplaire car l’établissement bancaire sera bien plus regardant sur les détails. Elle étudiera très minutieusement la capacité de remboursement.

Afin de la convaincre de vous suivre sur votre projet, voici quelques points que vous pouvez mettre en avant dans votre argumentaire :

Points fort	Explications
Investissement locatif	Lorsqu’il est question d’un projet d’investissement locatif, il ne faut pas hésiter à le dire.  Ce type de projet permet de négocier plus facilement l’obtention d’un crédit à 100 %.
Gestion des comptes	Des comptes bien gérés (éventuels découverts régularisés, crédits à la consommation soldés, etc.) peuvent aussi faire pencher la décision en votre faveur. Dans le cas où les comptes ont été découvert sur des périodes plus ou moins longues, il est préférable d’attendre quelques mois avant de faire une demande de prêt. Cette attente permet de retrouver une situation financière saine.
Profil jeune et évolutif	Bien que vous soyez jeune, si votre situation professionnelle affiche une bonne stabilité et même une possibilité d’évolution de carrière, la banque note que vous serez alors capable d’épargner de plus en plus au fil des prochaines années.
Stabilité d’emploi	D’ailleurs, en termes d’emploi stable, il est généralement question d’un poste de fonctionnaire ou en CDI.  Toutefois, la situation n’est pas perdue si vous êtes à votre compte ou en CDD. En effet, si vous disposez de revenus stables depuis au moins trois ans et que vous avez un certain patrimoine (immobilier ou financier), votre dossier pourra être étudié.
Charges	Si vous occupez un logement en location et que vous envisagez un achat immobilier, vous pourrez aussi faire valoir le montant du loyer supporté.  Même si votre mensualité estimée est légèrement plus haute, vous pourrez tout de même montrer votre assiduité dans vos paiements et rassurer la banque sur votre capacité à poursuivre en ce sens.
Reste à vivre	Enfin, selon vos revenus et vos charges actuelles, vous pourrez aussi démontrer que la mensualité à rembourser ne vous laisse pas sans un reste à vivre tout à fait acceptable.
Valeur du patrimoine	Si vous disposez déjà d’un certain patrimoine immobilier ou financier, ce seront de véritables atouts.

L’intérêt d’un courtier

Si vous n’êtes pas trop à l’aise pour réaliser, seul, votre demande de prêt ou si vous ne savez pas quel sera le meilleur partenaire pour accompagner votre projet, vous pouvez opter pour le recours à un courtier.

Spécialiste en la matière, ce dernier pourra non seulement vous aider à monter votre dossier et vous apporter de nombreux conseils, mais il saura aussi quel sera le meilleur partenaire de crédit, celui auprès duquel il pourra vous obtenir les meilleurs taux et les meilleures conditions de crédit sans apport.

FAQ

Comment est-ce que je peux constituer un apport personnel ?

Il existe un certain nombre de moyens de se constituer un apport personnel en vue de contracter un prêt. Si vous avez déjà quelques économies, elles peuvent être utilisées à cette occasion. Il peut s’agir de sommes placées sur des livrets non bloqués (livrets A, PEL, PER Col, LDD, etc.) ou des produits bloqués arrivant à échéance (assurance-vie, etc.). Toutefois, il est conseillé de conserver un minimum d’économie afin de palier en cas de coup dur. Une autre solution est de faire appel à ses proches afin d’obtenir quelques fonds en donation. La participation aux bénéfices versée par l’employeur ou l’eco-PTZ est une autre source d’épargne possible. Il reste encore la possibilité du prêt concédé par un proche, mais, dans ce cas, la banque en tiendra compte lors du calcul de votre capacité d’endettement.

Mon banquier me parle de nantissement, mais je ne parviens pas à bien comprendre de quoi il est question. Pourriez-vous m’éclairer ?

Le nantissement peut être comparé à l’hypothèque. La différence est que l’hypothèque porte sur un bien immeuble comme une maison ou un appartement tandis que le nantissement porte sur un bien meuble, comme une somme d’argent. En d’autres termes, il s’agit d’un gage mis sur un compte d’épargne, une assurance vie, etc. En cas de défaut de remboursement, le créancier (la banque) peut prélever les sommes dues sur les biens engagés. 

Quel salaire faut-il toucher pour pouvoir faire un crédit de 250 000 euros sans apport ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier, il faudra, en sus du coût d’achat du bien, prévoir différents frais. En effet, il faudra compter les frais de notaire, mais aussi ceux en lien avec l’assurance de votre prêt. Généralement, l’apport vient au moins couvrir ces frais. A moins de disposer de très bonnes garanties patrimoniales, par exemple, emprunter sans apport se révèlera souvent impossible. En moyenne, pour 250 000 €, l’apport sera de 25 000 €, soit 10 % du montant. Dès lors, après avoir rassemblé votre apport, pour un emprunt de 250 000 € sur 20 années, il faudra disposer de ressources de l’ordre de 3 800 €. 

Est-ce que je dois faire un apport pour un crédit conso ?

Un crédit conso est bien moins contraignant qu’un crédit immobilier. En effet, dans ce type de crédit, l’apport n’est pas demandé. Cela permet, par exemple, d’effectuer des travaux sans avoir à injecter ses réserves d’épargne dans le projet. En outre, en cas de coup dur face à un mur ayant subi des dommages imprévisibles, vous n’avez aucun besoin d’anticiper en constituant une réserve d’argent pour votre apport. Le revers de la médaille réside dans le fait que, généralement, les taux d’emprunt sont plus élevés que pour un prêt immobilier.