Quel salaire pour emprunter 180 000 euros?

Vous avez pour objet d’effectuer un achat qui demande un emprunt de 180.000 €.

Comment présenter le dossier pour vous donner un maximum de chances afin qu’il soit accepté ?

C’est à cette question et tout ce qui peut s’y rapporter que répond cet article.

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Le tableau de remboursement

On peut alors déduire ce tableau concernant les remboursements, en s’appuyant sur la simulation du site budget-emprunt et en prenant en compte un crédit immobilier.

Le taux de crédit est pré-établi d’après une grille qui représente la tendance générale.

Durée de remboursement

Mensualités

Taux crédit

Assurance

Salaire minimum requis

10 ans

1.621 €

0,87 %

0,36 %

4.912 €

15 ans

1.140 €

1,11 %

0,36 %

3.455 €

20 ans

903 €

1,27 %

0,36 %

2.736 €

25 ans

775 €

1,52 %

0,36 %

2.349 €

30 ans

722 €

2,04 %

0,36 %

2.188 €

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an(s)
%
%

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Le principe de calcul de la capacité d’emprunt

Le calcul de la capacité d’emprunt, appelé ici salaire minimum requis mais qui représente, plus exactement, le total des revenus disponibles, salaires cumulés pour un couple investissant ensemble.

Mais sont encore pris en compte :

  • les éventuels revenus locatifs ;
  • les rentes ;
  • la pension alimentaire perçue ;
  • les bénéfices d’une activité secondaire ;
  • les prestations sociales.

Attention, toutefois, ces revenus doivent être assurés sur la durée du remboursement et ne pas faire l’objet d’un versement exceptionnel ou d’une prestation qui pourrait disparaître dans les mois ou les années à venir.

Il en est de même pour les primes et autres indemnités qui viendraient en complément. Il doit être prouvé qu’elles se prolongeront dans le temps.

Dès lors, une fois vos rentrées régulières prises en compte, 33 % de ces revenus sera retenu par l’organisme prêteur afin de représenter votre capacité de remboursement.

Les 67 % non pris en compte représentent le reste à vivre.

L’incidence de la durée du prêt

On voit bien, dans le tableau précédent, que plus la durée de remboursement s’allonge et plus votre capacité d’emprunt augmente.

Mais il faut tout de même rester vigilant et regarder de plus près pour s’apercevoir que cette augmentation est loin d’être linéaire.

En effet, plus la durée de remboursement s’allonge, et plus le taux de crédit devient élevé.

En reprenant un exemple moyen de taux de crédit, on peut alors voir que cette augmentation du coût reste à peu près linéaire (autour de 200 € supplémentaire par an), sauf sur une durée de 30 ans.

Ce qui confirme qu’il vaut mieux éviter, dans le domaine du possible, un emprunt sur 30 ans qui, de toute façon, n’augmente que très peu la durée de remboursement.

Durée de remboursement

Coût du crédit total

Coût du crédit annuel

10 ans

14.489 €

 1.449 €

15 ans

25.204 €

1.680 €

20 ans

36.881 €

1.844 €

25 ans

52.673 €

2.107 €

30 ans

80.252 €

2.675 €

Le taux d’emprunt

Le taux d’emprunt est, bien sûr, une donnée qu’il faut prendre en compte.

Par exemple, sur 15 ans, le premier tableau reprend un taux, hors assurance, de 1,11 %.

Toutefois, de nombreuses revues s’accordent pour relever des taux immobiliers inférieurs, désormais, à 1 %.

Aussi, en dessous de ce pourcentage, sur 15 ans, votre taux sera déjà considéré comme bon.

Mais cette négociation n’aura quand même pas un impact énorme sur votre remboursement mensuel et sur les revenus requis.

Par exemple, avec un taux d’intérêt ramené de 2/10, à 0,91 %, votre mensualité passerait à 1.124 € pour des revenus nécessaires de 3.406 € au lieu de 3.455 € dans le premier cas.

Pour que la marge de négociation soit plus importante, il faudra pouvoir jouer, en même temps, sur le taux du crédit et sur le taux de l’assurance, c’est-à-dire sur le TAEG global, ce qui peut alors vous amener à gagner 0,5 points et gagner alors, une centaine d’euros en revenus nécessaires.

Pour complément, l’autre intérêt des taux bas est que vous rembourserez beaucoup plus rapidement le capital, alors que des taux élevés vous font rembourser, en priorité, ces intérêts. Un remboursement anticipé est beaucoup plus intéressant, dans le cas d’un taux bas.

Les dépenses à prendre en compte

Si tous les revenus doivent être considérés dans votre capacité de remboursement, il ne faut pas oublier non plus que vous devrez déclarer, à contrario, toutes vos dépenses récurrentes.

Les dépenses courantes

Tous les crédits déjà en cours entreront en déduction de votre capacité de remboursement restante.

Il s’agit alors des prêts à la consommation en cours, mais aussi du crédit auto ou des crédits renouvelables.

Mais si vous avez aussi une pension alimentaire à régler, elle pourra aussi être considérée comme récurrente.

Bien sûr, si l’un de ces crédits arrivait à échéance, il en sera tenu compte.

Le loyer actuel

Le loyer actuel sera jugé différemment.

En effet, il devrait cesser lors de votre entrée dans ce nouveau logement que vous êtes en train d’acquérir.

De plus, il peut aussi représenter une somme que vous avez prouvé pouvoir payer régulièrement et, dans ce cas, il arrive même que ce loyer soit supérieur au remboursement de l’emprunt que vous contractez, ce qui jouera aussi en votre faveur.

Le type de crédit

Un emprunt de 180.000 € correspondra bien sûr, dans 99 % des cas, à un emprunt immobilier. Dans ce cas, un apport personnel est plutôt bien vu par l’organisme prêteur.

L’apport personnel

L’apport personnel est parfois requis par votre banquier qui pourra n’accepter de financer que 90 % de votre budget, vous demandant d’autofinancer le solde de 10 %.

Le financement de l’apport personnel

Pour ce solde de 10 %, il est préférable de disposer de ressources propres.

Si vous contractez un second emprunt pour cette somme, elle viendra aussi en déduction de votre capacité d’emprunt.

Et, même dans le cas d’un prêt entre particuliers, cette déclaration, qui passe d’ailleurs par le service des impôts à partir de 760 € par an, devrait être faite auprès de l’organisme prêteur, et viendra aussi en déduction de la capacité d’emprunt et de remboursement.

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