Calcul du taux d’endettement investissement locatif

Taux d’endettement d’un investissement locatif : définition

Le taux d’endettement, dans un investissement locatif, est une étape obligatoire pour analyser la faisabilité du projet immobilier. 

Son rôle est simple : déterminer le montant qu’il est possible d’allouer chaque mois au remboursement du crédit immobilier, tout en conservant une partie des revenus pour vivre convenablement. 

Le taux d’endettement traduit donc la capacité d’un emprunteur à couvrir les dettes contractées et permet, dans le même temps, de gérer le risque lié à cet investissement locatif.

Actuellement, le taux d’endettement maximum est de 35 %. Cela signifie que les organismes bancaires n’octroient pas de crédit immobilier pour un investissement locatif si ce seuil est dépassé. En effet, si la barre des 35 % est dépassée, les banques estiment que l’emprunteur ne dispose pas des capacités financières suffisantes pour procéder au paiement des mensualités. Il est vrai qu’un taux d’endettement élevé peut traduire un risque financier potentiel, sur le long terme notamment.

En-deçà de cette limite, il est considéré que les revenus sont suffisamment confortables pour assumer le remboursement des dettes. 

Formule pour calculer le taux d’endettement investissement locatif

Il existe une formule mathématique relativement simple à appliquer et qui permet de connaître le taux d’endettement. 

Pour effectuer ce calcul, il est incontournable de disposer de quelques informations en amont. En effet, il faudra connaître le montant des charges de l’investissement locatif ainsi que les revenus disponibles.

Parmi les revenus, sont pris en considération : 

• les salaires
• les rentes
• les pensions alimentaires
• les revenus locatifs nets, soit environ 70 % des loyers bruts

En réalité, ce sont les revenus nets perçus par le foyer, une fois les impôts et prélèvements sociaux déduits. 

Pour ce qui est des charges, doivent être comptabilisés les éléments suivants : 

• les mensualités du crédit immobilier
• les assurances
• la taxe foncière
• les charges de copropriété s’il s’agit d’un bien faisant partie d’une copropriété
• les travaux d’entretien
• les frais de gestion locative

Une fois toutes ces informations en votre possession, il est alors possible de poser le calcul suivant : 

Taux d’endettement investissement locatif = (charges de l’investissement locatif + charges fixes) / (revenus locatifs x 0,7 + revenus) * 100

Exemple : 

Nous prenons l’exemple d’une personne qui souhaite réaliser un troisième achat immobilier

Charges mensuelles fixes:

• Crédit immobilier 1: 1 000 € (durée 20 ans, taux d’intérêt 1,5%)
• Crédit immobilier 2: 800 € (durée 15 ans, taux d’intérêt 2%)
• Loyer: 1 000 €
• Total des charges mensuelles fixes: 2 800 €

Revenus locatifs:

• Revenu locatif 1: 2 000 €
• Revenu locatif 2: 1 500 €
• Total des revenus locatifs: 3 500 €

Revenus mensuels nets:

• Salaires: 4 000 €
• Revenus locatifs nets (en prenant un coefficient de 0,7): 3 500 € x 0,7 = 2 450 €
• Total des revenus mensuels nets: 4 000 € + 2 450 € = 6 450 €

Calcul du taux d’endettement:

Taux d’endettement = (2 800 € + (1 000 € + 800 €)) / (2 450 € + 6 450 €) x 100 = 25,47%

Pourquoi connaître le taux d’endettement pour un investissement locatif ?

Pour un investissement locatif, connaître le taux d’endettement est primordial car il permet de statuer sur l’état de santé de la situation financière. 

De plus, c’est un paramètre particulièrement intéressant pour prendre des décisions avisées. En effet, il est alors possible de savoir si le bien ciblé sera en mesure de produire suffisamment de revenus pour couvrir l’intégralité des frais associés à ce projet. De plus, il traduit également une évaluation du risque financier lié à l’acquisition et à la gestion du bien en question.

Le taux d’endettement investissement locatif : un indicateur qui a ses limites ?

Il est important de procéder au calcul du taux d’endettement pour un investissement locatif. Toutefois, il s’agit d’un indicateur qui dispose de ses propres limites. 

En effet, d’autres points doivent être analysés en parallèle de cet élément.

Ainsi, il faudra également prendre en considération les paramètres suivants : 

• la nature du bien immobilier souhaité
• la rentabilité du projet d’investissement locatif : un dossier complet avec une analyse des futurs loyers, des charges et des potentiels locataires peut aussi permettre d’appuyer la demande de crédit
• le potentiel locatif du lieu environnant l’acquisition du bien : si le lieu est prisé, le risque d’investissement est moins important
• le profil du locataire, c’est-à-dire la situation personnelle, professionnelle, familiale, la présence d’épargne, la capacité à gérer ses finances
• le montant de l’apport personnel : plus il est élevé et plus il réduit le montant à emprunter

Investissement locatif : les solutions pour diminuer son taux d’endettement

Afin d’optimiser son taux d’endettement investissement locatif, voire pour l’améliorer, quelques solutions simples peuvent exister.

Ainsi, il faudra veiller à : 

• obtenir le taux d’intérêt le plus bas possible
• déterminer une durée de remboursement en adéquation avec ses capacités financières
• disposer d’un apport personnel conséquent car cela permet de réduire le capital emprunté
• diversifier les investissements
• négocier l’assurance emprunteur pour obtenir le montant le plus faible possible