Combien je peux emprunter pour acheter une maison?

Quelques exemples

Vous voulez peut-être entrer dans le vif du sujet et avoir quelques exemples concrets avant de révéler ces mécanismes ? En voici quelques-uns qui vous aideront à mieux vous situer, dans un premier temps.

Moyens financiers mensuels	Capacité de remboursement	Durée d’emprunt	Possibilité d’emprunt
2 000 €	660 €	20 ans.	135 000 €
2 000 €	660 €	25 ans	160 000 €
2 500 €	825 €	20 ans	164 000 €
2 500 €	825 €	25 ans	193 000 €
3 000 €	990 €	20 ans	197 000 €
3 000 €	990 €	25 ans	230 000 €
4 000 €	1 320 €	20 ans	256 000 €
4 000 €	1 320 €	25 ans	308 000 €
5 000 €	1 650 €	20 ans	329 000 €
5 000 €	1 650 €	25 ans	382 000 €

Ces chiffres ont été arrondis mais démontrent déjà la tendance générale.

Il a été fait abstraction des remboursements sur 30 ans qui ne permettent qu’un financement à peine supérieur, la différence consistant essentiellement à rembourser un surplus d’intérêt. Par exemple, avec une capacité mensuelle de 660 €, sur 30 ans, l’emprunt possible ne serait que de l’ordre de 163 000 €.

Ce tableau a été calculé avec le simulateur de crédit qui est également à votre disposition pour vous donner votre propre idée, à partir de 3 variables essentielles qui sont :

• le montant financé ;
• la mensualité ;
• la durée de l’emprunt.

Les autres variables telles que le taux d’intérêt et le taux d’assurance sont données avec une valeur moyenne que vous pouvez éventuellement modifier si vous avez des propositions concrètes. Elles sont, par défaut, de :

• 1,27 % de taux d’intérêt et 0,36 % de taux d’assurance pour une durée de remboursement de 20 ans ;
• 1,52 % de taux d’intérêt et 0,36 % de taux d’assurance pour une durée de remboursement de 25 ans.

La nécessité du reste à vivre

Il vous faut tout d’abord savoir que l’organisme de prêt ne vous acceptera un prêt que si son remboursement ne dépasse pas 33 % de vos revenus.

Les ⅔ restants représentent le reste à vivre que l’Etat impose à ces organismes afin de limiter l’endettement des ménages.

Si une souplesse est de plus en plus rare, elle ne concerne que les hauts revenus pour lesquels ces ⅔ représentent alors une somme plus que conséquente, mais en aucun cas les ménages aux revenus limités ou même moyens.

Le principe de calcul

Il vous faut donc régler ces différents curseurs, après avoir personnalisé les taux d’emprunt et d’assurance, si besoin.

Le montant à financer est indépendant, tandis que la mensualité se règle automatiquement en fonction de la durée d’emprunt et vice-versa.

Vous saurez donc, en fonction de vos revenus, si vous avez accès à l’emprunt que vous visez mais cela dépend des deux autres éléments suivants.

Les revenus mensuels

L’organisme vous demandera des justificatifs de ces revenus, fiches de salaires et déclarations d’impôts entre autres.

Mais seront alors pris en compte :

• l’ensemble des revenus du couple si vous êtes pacsé ou marié, et que vous empruntez ensemble ;
• les justificatifs des autres revenus éventuels, rentes, loyers perçus, pensions alimentaires perçues, etc.

Les autres dépenses

Attention cependant car viendront en déduction un certain nombre de dépenses que vous pourriez avoir comme :

• le versement d’une pension alimentaire ;
• des frais pour vos enfants comme un loyer de chambre d’étudiant par exemple ;
• et tous les frais autres que ceux qui entrent, justement, dans ce qui est considéré comme le “reste à vivre”.

Les taux de crédit immobilier

Aussi, il sera intéressant de bien négocier deux autres paramètres qui peuvent également vous aider à augmenter vos possibilités d’emprunt : le taux d’assurance et le taux d’emprunt.

Le taux d’assurance

Très souvent, ce taux d’assurance vous sera présenté comme indispensable par l’organisme prêteur, pourtant il n’en est rien, mais ce dernier peut pourtant vous refuser toute proposition.

La première chose est que vous pouvez en être dispensé si vous êtes à même de garantir le montant de cet emprunt différemment :

• par des disponibilités ou des biens qui représentent une somme au moins équivalente, si toutefois ces biens ne dépendent pas, eux-mêmes, d’un emprunt ;
• par un ami ou un membre de la famille qui accepte de se porter garant et qui représente aussi une valeur sûre vis-à-vis de l’organisme de crédit.

Par ailleurs, si vous n’êtes pas en mesure d’offrir ces garanties, il est cependant important de savoir que rien ne vous oblige à souscrire une telle assurance auprès de la société qui vous délivre ce crédit.

En effet, vous pouvez la souscrire auprès de n’importe quel autre organisme reconnu fiable et la présenter à celui qui vous a proposé un taux de crédit intéressant. Les deux souscriptions, crédit et assurance, ne doivent pas être systématiquement liées, ce qui vous facilitera les négociations.

Et il est important de bien le négocier puisqu’il se situe le plus souvent entre 0,20 et 1 %.

Il dépend de la société, mais aussi de l’âge de l’emprunteur et du risque constaté.

Le taux d’emprunt

Autre négociation importante à effectuer, celle du crédit immobilier lui-même.

Ce taux, sur une période de remboursement de 20 ans, peut aller de moins de 1 % à près de 1,50 % et, pour un remboursement sur 30 ans, d’environ 1 % à plus de 1,50 %.

Vous pouvez alors gagner un demi point avec une bonne négociation, ce qui représente une différence de remboursement d’environ 70 € par mois pour 300 000 € empruntés sur 20 ans, par exemple, soit un an de remboursement de gagné.

Alors n’hésitez pas, négociez votre emprunt et faites appel à un professionnel qui en connaît tous les rouages pour le faire.