Avec des revenus mensuels de 4 000 €, vous aimeriez savoir ce que vous pouvez emprunter ? Lisez ce qui suit et vous en apprendrez plus sur votre capacité de remboursement ! Vous aurez alors une meilleure idée de combien vous pouvez emprunter, à quel taux et sur quelle durée.
Comment calculer sa capacité d’emprunt
Avant de déterminer combien emprunter avec 4 000 € par mois, il est nécessaire de connaître sa capacité d’emprunt. Pour ce faire, il faut s’appuyer sur les revenus et les charges.
- Les revenus se calculent en fonction de l’ensemble des rentrées régulières, que ce soit les salaires, les rentrées locatives, les rentes, les pensions alimentaires, etc.
- Dans les charges sont pris en compte ce remboursement de nouvel emprunt, mais aussi les éventuels autres remboursements d’emprunt, que ce soit pour un véhicule, pour du mobilier ou autres, le versement de pension alimentaire, le paiement de loyer, les frais de scolarité, etc.
Il est capital de connaître cette capacité afin d’éviter, sinon, en situation de surendettement. D’ailleurs, lorsque vous faites une demande de prêt auprès d’un établissement bancaire ou d’une société de crédit, c’est un des premiers calculs qui est fait, car la loi leur interdit de vous ouvrir une ligne de crédit si cela vous emmène au-delà du taux d’endettement maximum autorisé. Un élément qui vous sera d’ailleurs exposé un peu plus loin dans cet article.
De plus, dans le cas d’une demande de prêt immobilier de la part d’une personne ayant un loyer dans ses charges, il est possible de calculer le saut de charges. Il s’agit alors de la différence entre la mensualité de remboursement du crédit et le montant du loyer supporté. Si le loyer est plus bas que le montant de la mensualité, alors il sera intéressant d’avoir un écart le plus bas possible.
Calculez votre capacité d’emprunt avec un simulateur :
En l’absence de toutes autres charges, il vous sera possible de rembourser jusqu’à 35 % de ces 4 000 €, soit 1 400 € par mois. Pour un prêt immobilier, voici ce qu’il est possible de trouver :
| Durée de remboursement | Capacité d’emprunt sur base d’une mensualité de 1 400 € | ||
| hors TAEG | TAEG* | avec TAEG | |
| 10 ans | 168 000 € | 0.75 % | 152 560 € |
| 15 ans | 252 000 € | 1.1 % | 220 553 € |
| 20 ans | 336 000 € | 1.2 % | 281 527 € |
| 25 ans | 420 000 € | 1.42 % | 344 017 € |
* Le TAEG proposé ici ne correspond pas nécessairement aux taux pratiqués à date, car il est fonction des offres du moment et du taux d’usure.
Bien sûr, cette somme s’entend si ces 4 000 € représentent la totalité des revenus, seul ou à deux, comme énoncé plus haut, et si vous n’avez aucune autre dépense mensuelle en dehors des frais courants tels que la nourriture.
Le taux d’endettement
La capacité de remboursement se juge en fonction du tiers des revenus, afin de laisser un reste à vivre de 2/3 de ces revenus. Cela correspond ainsi aux 35 % du taux d’endettement autorisé. La base de calcul est alors la suivante :
- taux d’endettement = charges (loyer, pension alimentaire, crédit en cours, etc.) / revenus nets avant impôts (salaire, retraite, rente, pension alimentaire, etc.) x 100
Les 65 % restants correspondent au reste à vivre, c’est-à-dire à la somme qui permet de se nourrir, de se déplacer, de sortir, etc. Plus ce reste à vivre est important et plus les prêteurs seront enclins à vous suivre, voire à dépasser légèrement le taux d’endettement. En outre, le risque étant moins grand de subir un défaut de paiement, le TAEG est généralement plus intéressant car plus facile à négocier.
Les critères pour un prêt immo
Pour obtenir un prêt immo avec des revenus de 4 000 € par mois, il convient de remplir un certain nombre de critères. En voici les principaux.
Les revenus
Comme nous l’avons déjà évoqué, les revenus ne se limitent pas uniquement au salaire perçu. En effet, les organismes prêteurs se penchent sur l’ensemble de vos revenus, à savoir :
- les salaires et les primes régulières ;
- les retraites ;
- les rentes et autres loyers perçus ;
- les pensions alimentaires…
Dans la pratique, une personne avec un CDI ou un fonctionnaire verra l’ensemble de ses revenus pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt. Par contre, en présence d’un contrat en CDD ou d’intérim, ou pour une personne travaillant à son compte, le prêteur aura tendance à s’appuyer sur la moyenne mensuelle des revenus pris sur au moins une année, voire plusieurs.
Par ailleurs, sachez que si vous percevez des loyers de vos investissements locatifs, seuls 70 % de ces revenus seront pris en compte afin de pallier le risque de vacance des locations ou d’impayé.
L’apport personnel
Essentiellement pour un crédit immobilier, les banques accepteront de vous prêter de l’argent dans la mesure où vous pourrez réaliser un apport personnel. Cet apport personnel est, le plus souvent, demandé autour de 5 % pour une acquisition dans du neuf à 10 % pour les autres acquisitions.
Concrètement, l’apport personnel doit pouvoir, si possible, couvrir les frais annexes, notamment les frais de notaires inhérents à l’acquisition d’un bien immobilier. Si l’apport est conséquent, il peut aussi permettre de réduire le montant de l’emprunt en payant une partie de l’achat en cash ou d’emprunter plus. Par ailleurs, disposer d’un apport rassure les organismes de prêt qui peuvent ainsi noter que vous êtes capable d’épargner.
Ainsi, en considérant un emprunt immobilier de 300 000 € sur 25 ans, avec l’ajout de cet apport, vous pourrez donc viser un logement neuf autour de 330 000 €, ce qui vous laisse alors de belles perspectives, surtout si vous n’êtes pas situé sur Paris ou en bord de mer sur la Côte d’Azur.
Le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt pratiqué au moment de votre besoin de prêt est un autre critère important, et même capital. En effet, avec vos 4 000 € par mois, selon le taux du moment, votre capacité d’emprunt pourra varier.
N’oubliez pas que plus vous aurez une situation stable et rassurante et plus vous aurez la possibilité de jouer sur ce taux par le biais, notamment, de la négociation.
L’assurance emprunt
Pour un crédit immobilier, encore plus que pour tout autre crédit, il faut savoir que l’assurance sera obligatoire. Un taux moyen autour de 0,30 % est à prévoir.
Vous n’êtes, par contre, pas tenu de répondre favorablement à l’offre présentée par l’organisme qui vous propose le crédit et pouvez lui préférer toute autre assurance, qu’elle provienne de n’importe quel organisme.
Cette assurance emprunt sera donc votre première marge de négociation et peut-être déjà importante.
Si vous êtes en couple, vous pouvez placer cette assurance sur une seule tête, c’est le cas lorsqu’une seule personne du couple travaille ou que l’une d’entre elles dispose d’un salaire très nettement plus élevé que l’autre.
Vous pouvez aussi la placer sur les deux têtes avec une répartition de 50 % chacune, ou prendre deux assurances, de 100 % sur chaque personne.
Vous pouvez même vous exonérer de cette assurance si vous pouvez offrir des garanties suffisantes par ailleurs, avec certains autres biens, ou si des personnes de votre entourage, financièrement solvables en regard de votre emprunt, se portent caution.
L’emploi
Si vous êtes en fonction, la banque tiendra également compte de votre situation professionnelle. Elle préfèrera bien sûr une garantie de l’emploi, pour un fonctionnaire, par exemple. Dans le privé, un CDI ouvrira de belles possibilités là où un CDD pourrait poser problème, tout comme un intérim, n’apportant pas les garanties suffisantes.
Bien sûr, si ces revenus sont issus de rentes et de retraites, cette garantie sera aussi appréciée.
L’âge
Pour obtenir ce crédit, il faut tout d’abord être majeur, évidemment. Mais, pour certains crédits, et notamment à long terme, les banques peuvent définir certaines limites, considérant que le risque devient trop grand pour un âge avancé.
D’autres exemples d’emprunt
Mais, en dehors de cet emprunt dédié à l’immobilier, cette capacité de remboursement peut aussi vous convenir pour d’autres types de crédits.
Par exemple, un crédit conso à son maximum, soit 75 000 € vous permettra de vous lancer dans la vie en équipant totalement votre maison.
Avec un taux d’intérêt de 2 %, vous pourrez même vous permettre de ne rembourser qu’en 5 ans, avec une mensualité de 1 314,58 € et un coût de crédit de 3 874,92 €.
Avec de tels revenus, vous n’aurez, non plus, pas trop de limites pour disposer d’un crédit renouvelable, tout en étant conscient des limites de ce moyen de paiement, notamment en rapport de son coût.
Enfin, vous pourrez toujours effectuer un crédit entre particuliers, qui pourrait d’ailleurs être utilisé pour votre apport personnel. Toutefois, vous aurez l’obligation de le déclarer auprès du service des Impôts, lors de votre déclaration, à l’aide du Cerfa 2062A. Attention toutefois, ce crédit entre particuliers devenant officiel, vous devrez aussi le comprendre dans votre capacité de remboursement et il viendrait donc en déduction de votre capacité d’emprunt auprès de la banque ou de l’organisme de crédit.
FAQ
Comment est-ce que je pourrais augmenter ma capacité d’emprunt ?
Si une augmentation de salaire peut être difficile à obtenir, il existe d’autres leviers qui peuvent permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt. Parmi ces leviers se trouvent notamment la possibilité de négocier le taux d’intérêt avec l’établissement prêteur et celle du prêt sans intérêt entre particuliers (famille ou amis), voire du don émanant d’un proche. Il est également possible de contracter un prêt à taux 0 ou un prêt Action Logement pour l’achat d’une résidence principale. Enfin, vous pouvez envisager de débloquer des fonds épargnés sur certains comptes tels que l’épargne retraite ou l’épargne d’entreprise.
Est-ce que je dois absolument être en CDI pour pouvoir emprunter ?
Si un CDI peut permettre d’ouvrir plus facilement les portes, il reste cependant possible d’obtenir un prêt avec d’autres formes de contrats ou de statuts. En effet, si vous présentez des garanties suffisamment rassurantes pour l’établissement prêteur, vous pourrez aussi emprunter avec un CDD, de l’intérim ou en étant à votre compte.
Je suis en période d’essai en vue de signer un CDI. Est-ce que je peux faire un emprunt ?
Généralement, l’idéal est d’attendre que la période d’essai soit passée pour demander un prêt. Toutefois, si vous disposez d’une promesse d’embauche, la banque ou l’organisme de crédit sera plus enclin à vous suivre avant la fin de cette période d’essai.
Quels sont les prêts aidés auxquels il est possible de prétendre ?
Il existe un assez grand panel de prêts immobiliers aidés, en voici une liste :
- le prêt à taux 0
- le prêt à l’accession sociale
- le prêt conventionné
- le prêt épargne logement
- le prêt aux fonctionnaires
- le prêt action logement
