A la question “quel salaire pour emprunter 500.000 euros ?”, vous devinez déjà que la réponse mentionnera une somme importante. Cependant, rien n’empêche les personnes aux revenus plus modestes, d’emprunter autant ; en effet le salaire n’est pas le seul élément pris en compte par les organismes de prêt pour accorder, ou non, un crédit. Lisez la suite pour en savoir plus.
Simulez votre emprunt:
Calculer à combien s’élèveront vos mensualités sur une durée donnée, pour un emprunt de 500.000€ :
Le plan de remboursement, le salaire :
Pour mieux entrer dans le vif du sujet, le tableau suivant, basé sur la calculatrice et sur un prêt immobilier donne une première idée des revenus qui seront nécessaires pour qu’un organisme de crédit vous accorde un prêt de 500.000 € :
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Durée de remboursement |
Taux emprunt* |
mensualités |
revenus nécessaires |
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15 ans |
1,47 % |
3.167 € |
9.597 € |
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20 ans |
1,63 % |
2.510 € |
7.606 € |
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25 ans |
1,88 % |
2.154 € |
6.527 € |
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30 ans |
2,40 % |
2.008 € |
6.085 € |
* assurance de 0,36 % comprise
Taux d’endettement et reste à vivre pour un emprunt de 500.000 €
Depuis 2021, le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) a décidé que le taux d’endettement peut atteindre 35%.
Vos mensualités ne devront donc pas dépasser 35 % de l’ensemble de vos revenus, signifiant ainsi que les 65 % représentent votre reste à vivre. Le reste à vivre, c’est la réserve d’argent qui se trouve encore sur votre compte bancaire après que vous ayez réglé toutes vos mensualités fixes.
Dans le cas de foyers particulièrement aisés, les banques peuvent accepter de dépasser légèrement les 35% réglementaires.
En reprenant l’exemple ci-dessus, pour un emprunt sur 25 ans, il faut un salaire mensuel de 6.527€, avec un reste à vivre de 4.373 €, ce qui est une somme conséquente !
Imaginons que votre salaire soit de 5.385 € et que vous souhaitez emprunter 500.000€ sur 25 ans ; cela vous laisserait quand même un reste à vivre confortable de 3.231 €. Il y a alors de fortes chances que votre demande de prêt soit acceptée.
Avant d’accorder un crédit, les banques et autres organismes de prêt, s’enquièrent des éléments suivants :
- Vos revenus : c’est-à-dire toutes les rentrées d’argent de votre foyer (salaire, loyer d’un logement que vous auriez mis en location etc.)
- Votre stabilité financière : vos derniers relevés bancaires vous seront demandés pour vérifier votre capacité à épargner et à gérer correctement votre budget. La nature de votre emploi est également prise en compte : pour emprunter une somme aussi importante mieux vaut avoir un CDI.
- Vos dépenses fixes : si vous avez déjà un prêt en cours, que vous versez chaque mois une pension alimentaire ou encore que vous devrez vous acquitter d’un loyer après avoir contracté votre emprunt, cela va être pris en compte lors du calcul de votre capacité d’emprunt.
En résumé :
Revenus mensuels – charges mensuelles = Reste à vivre
Reste à vivre × 0.35 = capacité de remboursement mensuelle
Capacité de remboursement mensuelle × nombre de mensualité = capacité d’emprunt
Un exemple concret pour mieux comprendre :
Paul et Marie veulent emprunter 500.000€.
Tous deux en CDI ils ont respectivement un salaire de 3.600 et 4.100€. Ils ont toutefois déjà un emprunt en cours dont les mensualités sont de 190€, et ils prennent également en charge le loyer de leur fils qui s’élève à 590€ par mois.
Leur reste à vivre est donc de 7700 – 780 = 6 920€
Leur capacité de remboursement mensuelle est de 2 422€
Ce qui nous renseigne sur leur capacité d’emprunt sur 25 ans : 2 422 x 300 = 726 600
Ils peuvent donc largement emprunter les 500 000€ dont ils ont besoin.
L’apport : est-ce une obligation ?
Pour souscrire à un prêt immobilier, il est généralement demandé un apport personnel de l’ordre de 10 % de la somme empruntée.
Cet apport peut provenir de votre épargne, de la vente d’un bien précédent, d’une participation d’entreprise, d’un prêt relai…
Cela n’est pas obligatoire mais si vous voulez emprunter 500 000€, présenter un apport de 50 000€ permet de faire pencher l’avis de la banque en votre faveur. De plus, avancer de l’argent réduit le nombre de mensualités et permet donc de bénéficier de taux plus faibles.
Les taux d’emprunt et exemples concrets
Les taux d’emprunt immobilier sont variables et, surtout, parfois négociables.
On peut trouver, aujourd’hui, des taux hors assurance à moins de 1 %.
Fortuneo, par exemple, pour un prêt de 500.000 € avec apport de 50.000 € propose un taux nominal de 1,19 %, ce qui portera le TAEG autour de 1,60 % dans un cas assez général.
ING Direct sera à un TAEG de 1,31 % sur 15 ans.
Au Crédit Foncier, sur une durée de 25 ans, votre remboursement sera de 2.026,21 €. Ce qui représente une économie d’un peu plus de 100 € et peut ramener vos revenus nécessaires à 6.140 €, au lieu de 6.527 €
A qui s’adresser pour emprunter 500.000 € ?
On voit donc que les organismes les plus à même de vous proposer cet emprunt sont les organismes bancaires ou de crédit.
Banques physiques ou banques en ligne, elles pourront vous faire des propositions intéressantes et vous pourrez aussi vous adresser à votre propre banque pour la mettre en concurrence.
Toutefois, passer par un courtier aura de bonnes chances de vous permettre d’accéder à des taux négociés à une plus grande échelle et, donc, particulièrement bas.
FAQ
S’il vous reste encore des questions sur le prêt de 500 000€, nous y répondons tout de suite :
1° Comment emprunter à deux ?
Il est tout à fait possible de faire appel à un co-emprunteur pour obtenir plus facilement un crédit : vos revenus cumulés permettant d’augmenter votre capacité d’emprunt et de rassurer l’organisme prêteur sur votre stabilité financière.
La participation financière de chacun est libre, ce n’est pas forcément du 50/50.
Il n’est pas non plus obligatoire d’être mariés, ni même pacsés pour emprunter ensemble.
Si vous signez une clause de solidarité, vous vous engagez à rembourser l’intégralité du prêt au cas où votre co-emprunteur se retrouve soudainement en difficulté financière.
2° Jusqu’à quel âge peut-on emprunter 500 000€ ?
En théorie, il n’existe pas d’âge limite pour emprunter. Toutefois :
- Les taux d’assurance augmentent avec l’âge
- La plupart des banques attendent que vous ayez remboursé votre prêt avant vos 75 ans.
Les conditions d’octroi du prêt sont plus strictes pour les seniors et les prêts de courte durée sont privilégiés.
Si vous avez plus de soixante ans et que vous voulez emprunter 500 000€, il faut que vous ayez d’importants revenus mensuels et/ou une épargne conséquente. Cela vous permettra de convaincre votre organisme de prêt et de raccourcir la durée de remboursement.
3° Je suis travailleur indépendant, puis-je emprunter 500 000€ ?
Les travailleurs indépendants ont la mauvaise réputation auprès des banques d’avoir des revenus irréguliers. Pour que votre dossier soit validé, vous devez donc prouver que votre situation financière est stable. N’hésitez pas à montrer les bilans de votre société sur cinq ans…cela rassurera votre banquier quant à la pérennité de votre activité professionnelle.
4° J’ai repéré un bien au prix de 500 000€, quelle somme dois-je emprunter, en comptant les frais de notaire ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez vous acquitter de frais de notaire aussi appelés « frais d’acquisition ». Il ne faut pas les oublier lorsque vous calculez le montant de votre emprunt car ils représentent une certaine somme.
Il s’agit d’un pourcentage du prix de vente reversé en majeure partie à l’Etat (TVA, sécurité immobilière et droits d’enregistrement). Le notaire n’en touche que 10%.
Ces frais s’élèvent à :
- 2 ou 3% dans le cas d’un logement neuf
- 7 ou 8% pour un logement ancien
Les frais d’acquisition évoluent en fonction de la région où se situe le bien en question, l’Alsace-Moselle ainsi que certains DROM-COM étant soumis à un régime spécial.
Si le bien que vous avez repéré vous est vendu au prix de 500 000€, il faudra donc ajouter environ 10 000€ de frais d’acquisition si le logement est neuf et 35 000€ pour de l’ancien.
5° Quel type de crédit pour 500.000 € ?
Un crédit de 500.000 euros ne laisse que peu de place au doute. Vous souhaitez investir dans l’immobilier, que ce soit pour une résidence principale ou pour réaliser des placements en locatif, si vos moyens vous le permettent.
Dans certains cas, il peut aussi s’agir d’un rachat de crédit mais tous les organismes ne permettent pas d’arriver à de telles sommes. On peut citer, par exemple, ING Direct ou Crédigo.
Pour connaître vos mensualités et obtenir un prêt au meilleur taux, il ne vous reste plus qu’à remplir le formulaire ci-dessous :
