Le prêt relais pour les nuls

Vous recherchez un article traitant du prêt relais pour les nuls ? Vous avez frappé à la bonne porte. Notre objectif, ici, est de rendre ce sujet plus facilement compréhensible à tous, même sans aucune connaissances dans le domaine des prêts bancaires.

Le prêt relais pour les nuls en bref

Avant de rentrer un peu plus dans le détail, vous pouvez déjà noter qu’un prêt relais consiste en un prêt accordé sur le court terme. Ce type de prêt est envisageable par un propriétaire dont le bien immobilier (la résidence principale dans la plupart des cas) est en vente et qui souhaite acquérir un nouveau bien immobilier sans attendre d’avoir conclu sa vente. Cela évite, en effet, de passer à côté d’une belle opportunité.

Généralement assorti d’un taux d’intérêt plus important qu’un prêt immobilier “traditionnel”, le prêt relais correspond le plus souvent à environ 60 à 70 % de la valeur du bien en vente.

En termes de durée, ce prêt s’étale entre 1 et 24 mois maximum.

Les critères du prêt relais

Le prêt relais est une forme de crédit bien particulière qui s’utilise dans des circonstances également particulières.

Critères

Précisions

Objectif

Puisqu’il est extrêmement rare de réussir à faire coïncider la vente d’un bien et l’achat du suivant, le but ultime d’un tel prêt est de permettre l’achat d’un nouveau bien immobilier alors que celui possédé n’est pas encore vendu. En effet, le prêt relais permet de disposer de fonds financiers conséquents en vue de l’acquisition d’une nouvelle propriété.

Si certains ont recours à cette possibilité, c’est généralement parce que la vente d’un bien demande un minimum de temps et que, dans l’intervalle, une affaire intéressante peut se présenter. 

Par ailleurs, s’il fallait attendre d’avoir effectivement vendu et empoché l’argent de la vente avant de pouvoir se mettre en quête d’un nouveau logement, cela impliquerait alors automatiquement l’obligation de se loger en location le temps de trouver la perle rare. 

Destinataires potentiels

Les primo-accédants n’ayant pas encore de bien à vendre, ce sont donc les propriétaires de biens immobiliers qui peuvent être intéressés par le prêt relais.

Il peut alors s’agir d’un propriétaire qui souhaite changer de résidence principale. Mais il peut aussi s’agir d’un investisseur disposant d’un bien locatif qu’il souhaite vendre pour investir dans un autre projet immobilier.

Montant du prêt relais

Le calcul du montant pouvant être accordé dans le cadre d’un prêt relais est directement lié à la valeur du bien mis en vente.

Dans la pratique, il est possible d’emprunter à hauteur de 60 % de la valeur du bien, voire 70 %.

Durée

La durée de vie d’un prêt relais se veut très courte. En règle générale, il est accordé sur une année et peut être renouvelé une fois.

Fonctionnement

Ce type de prêt peut fonctionner comme un prêt classique.

Toutefois, dans certains cas, il est possible de ne rembourser que les intérêts et de payer l’assurance emprunteur. Ceci est possible durant les premiers mois. Ensuite, le capital est remboursé lorsque la vente du premier bien a été finalisée.

Remboursement anticipé sans frais

L’avantage du prêt relais est que, de par son rôle, il n’est en aucun cas assorti de frais de remboursement anticipé.

Les différents types de prêts relais

Le prêt relais se décline en trois versions distinctes. Voici ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Type de prêt relais

Précisions

Prêt relais sec

– avance accordée par la banque

– couvre le montant du nouvel achat : la valeur d’achat du nouveau bien est donc moindre que celle du bien en vente

– pas d’emprunt complémentaire

– modalités de remboursement (deux options) : 

   * jusqu’à la vente du bien initial : remboursement des intérêts et de l’assurance

   * après la vente du bien : remboursement simultané du capital, des intérêts et des assurances (dans ce cas, le taux d’intérêt sera généralement plus important)

Prêt relais acquisition 

Prêt relais adossé

– prêt relais unique reprenant le prêt en cours sur le bien en vente et le nouveau prêt

– la valeur d’achat du nouveau bien est supérieure à celle du bien en vente

– les 30 à 40 % de la vente non couverts par le prêt relais peuvent permettre un remboursement anticipé sans frais sur l’ancien prêt

Prêt relais rachat

– la banque rachète le prêt relais : permet de lisser et réduire les mensualités en allongeant la durée du prêt 

– solution onéreuse

Pourquoi un prêt relais ne couvre pas 100 % de la valeur du bien en vente ?

Une vente de bien immobilier peut parfois demander du temps. Dans le laps de temps nécessaire, il se peut alors que le prix de vente soit finalement revu à la baisse. Le fait de ne pas couvrir 100 % de la valeur permet alors de prendre ce risque éventuel en compte.

Le taux retenu par la banque est alors fonction de certains critères tels que : 

  • le dynamisme du marché immobilier au moment de la demande de prêt relais
  • les prestations offertes par le bien en vente
  • la présence éventuelle d’un compromis de vente signé
  • le crédit en cours sur le bien s’il n’est pas encore terminé

Les avantages et les inconvénients du prêt relais

Comme tout prêt bancaire, le prêt relais présente des points forts, mais aussi quelques faiblesses. Nous vous proposons de découvrir lesquels dans le tableau qui suit : 

Les plus

Les moins

Le timing

Un prêt relais présente l’énorme avantage de ne pas passer à côté de ce bien que vous convoitez, mais pour lequel vous avez besoin de l’argent de la vente de votre bien actuel en guise de financement.

En effet, grâce à ce prêt, la banque vous accorde une avance sur une partie de la valeur de votre vente.

Le déménagement

Une des conséquences directes de cette option est que cela vous évite d’avoir à déménager plusieurs fois (donc une seule location de camion ou d’équipe de déménageurs). Vous quittez votre ancien bien pour vous installer directement dans le nouveau au lieu de devoir opter, en outre, pour une location temporaire, voire des frais de garde meuble.

Pas de demande de garantie

La plupart du temps, dans le cadre d’un prêt relais, la banque ne demande pas à avoir de garantie et se contente de la promesse d’affectation hypothécaire en cas de non vente du bien dans les deux années imparties. Pour ce faire, il suffit de faire établir un courrier par le notaire.

L’assurance obligatoire

Dans ce type de prêt, la souscription d’une assurance associée est obligatoire.

Des taux conséquents

Un prêt relais est, par ailleurs, associé à un taux d’intérêt assez élevé. Toutefois, cela reviendra toujours moins cher que de devoir multiplier les frais permettant de faire tampon entre deux logements (déménagement, garde meuble, location temporaire).

Comment souscrire un prêt relais ?

Pour souscrire un prêt relais, il est bien entendu possible de se tourner vers sa banque habituelle ou tout autre établissement bancaire de son choix, même sans y être client. Il est également possible de se tourner vers un courtier spécialisé. Ce dernier maîtrisant tous les rouages et les enjeux d’un tel prêt saura vous guider et vous accompagner afin de vous permettre de faire la meilleure opération possible.

Dans les deux cas, l’estimation de la valeur du bien est importante, puisque c’est sur cette dernière que sera adossé le montant du prêt relais. En effet, comme précisé précédemment, un pourcentage de la valeur du bien est pris en compte. Ce pourcentage peut osciller entre 50 et 80 % de la valeur du bien, mais il tourne plus généralement entre 60 et 70 %.

Conseils de pro

Vous l’avez certainement déjà compris, mais il semble important de rappeler que l’estimation de la valeur de votre bien à mettre en vente est capitale. C’est en effet elle qui permettra de déterminer le montant de votre prêt relais. En cas de doute de la part de votre banque quant à la valeur immobilière annoncée, il est possible de devoir faire procéder, à vos frais, à une expertise du bien concerné. Les banques sont rodées à cet exercice et connaissent assez bien le marché immobilier. Il n’est donc pas opportun de tenter de surestimer votre bien dans le seul but d’obtenir un prêt relai plus important.

Un prêt relais peut s’étaler jusqu’à 24 mois. Certes, cela peut paraître très long, mais il faut avoir en tête qu’une vente, même lorsque tout s’enchaîne parfaitement bien, demande un minimum de temps. En effet, dans la pratique, il faudra tenir compte : 

  • des délais impartis à la signature de la promesse de vente ;
  • des délais de rétractation ;
  • des délais associés à la signature de l’acte authentique de vente

En outre, il n’est pas rare que les acheteurs aient le souhait de faire coïncider les choses avec leurs propres timings, que ce soit la vente de leur propre maison, des vacances scolaires (souvent celles d’été), etc. 

FAQ

Comment se déroule un remboursement d’emprunt dans le cadre d’un prêt relais ?

Lorsque vous souscrivez un prêt relais, il existe deux possibilités de remboursement. Dans les deux cas, tout ou partie de ce remboursement est différée à la fin du crédit. La première option consiste à rembourser les intérêts et à payer l’assurance dès le début du prêt. Le capital, quant à lui, est remboursable à l’issue du prêt relais, lorsque le bien initial a été vendu. La seconde option consiste à différer l’ensemble du remboursement à l’issue du prêt. Notez aussi que ce type de prêt n’est en aucun cas assorti de pénalités de remboursement anticipé.

Comment est calculé le montant d’un prêt relais ?

Pour calculer le montant accordé dans le cadre d’un prêt relais, l’établissement bancaire s’appuie sur la valeur vénale estimée du bien initial. De cette valeur, la banque décide d’accorder un certain taux. Ce dernier peut aller de 50 à 80 % de la valeur du bien. Pour déterminer le taux exact, la banque pourra s’appuyer sur différents facteurs tels que la signature d’une promesse d’achat ou l’existence d’un marché immobilier très dynamique dans le secteur d’implantation du bien à vendre.

Dans quel cas un prêt relais peut-il être refusé ?

Parfois, notamment lorsque le nouveau bien visé présente une valeur nettement plus élevée que le bien initial, le prêt relais peut se voir refusé par la banque. Mais cette dernière peut aussi décider de ne pas vous suivre lorsqu’elle constate que les chances de vente rapide du bien initial ne sont pas bonnes.

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