L’apport obligatoire pour un prêt immobilier en 2023 ?

De plus en plus, les établissements bancaires mettent en avant la notion d’apport obligatoire pour un prêt immobilier en 2023. En effet, avec la hausse des taux d’intérêt, mais aussi la fluctuation des prix de l’immobilier, les attentes des professionnels du prêt sont grandissantes. A quoi faut-il s’attendre ? L’apport est-il une condition sine qua none ? Nos experts vous disent tout !

Quel apport obligatoire pour un prêt immobilier en 2023 ?

Tout d’abord, il est capital de préciser que l’apport obligatoire pour un prêt immobilier en 2023 n’est pas une condition légale. Toutefois, les établissements bancaires sont devenus bien plus exigeants et l’imposent à celles et ceux qui souhaitent investir dans la pierre. 

Généralement, il est possible de constater deux niveaux d’apport lors de la contraction d’un prêt immobilier, à savoir l’apport dit de base et l’apport dit idéal.

L’apport de base

Dans le cas d’un apport personnel de base, l’objectif est d’être en capacité de couvrir certains frais, dont notamment les frais de notaire en lien avec l’achat du bien immobilier. Généralement, un notaire demande autour de 8 % de la valeur du bien. Dès lors, il est conseillé de disposer d’un apport à hauteur de 10 % de la valeur du bien visé.

Voici un exemple afin de mieux saisir cette notion : 

Eléments Sommes correspondantes
Valeur d’achat du bien immobilier 250 000 €
Frais de notaire (8 %) 20 000 €
Coût total de l’achat 270 000 €
Apport personnel de 10 % 27 000 €

Au-delà des frais de notaire, votre apport pourra alors couvrir, en partie, quelques autres frais tels que des frais de garantie, des frais d’agence ou encore des frais de caution.

L’apport idéal

Pour ce qui concerne l’apport idéal, il semble logique de disposer d’une somme plus confortable encore que précédemment. Ainsi, en règle générale, il est cette fois question d’un apport pouvant correspondre à 20 %, voire 30 %, du coût total de l’achat (valeur du bien plus frais de notaire). Cette notion se voit de plus en plus en raison de la frilosité des établissements bancaires face à la situation actuelle du marché de l’immobilier.

Dès lors, un futur acquéreur qui dispose de ce confort aura plus de facilité à obtenir un prêt pour l’achat d’une maison ou de tout autre bien immobilier. Ce dernier aura, en outre, plus de poids pour négocier son taux d’emprunt, ce qui n’est pas sans intérêt pour la suite puisque cela fait baisser le coût global du crédit, mais aussi d’assurance emprunteur.

Voici un exemple : 

Eléments Sommes correspondantes
Valeur d’achat du bien immobilier 250 000 €
Frais de notaire (8 %) 20 000 €
Coût total de l’achat 270 000 €
Apport personnel de 20 % 54 000 €

Conseil de pro

Ainsi, s’il vous est possible de placer un apport de 20 %, sans toutefois utiliser l’intégralité de votre épargne qui pourrait vous être utile par la suite, il est effectivement conseillé de le faire. Ceci sera notamment possible si vos rentrées d’argent vous permettent de disposer d’une capacité d’épargne conséquente. 

Par contre, si présenter un apport de 20 % vous contraint à utiliser toute votre épargne, mieux vaut alors opter pour l’apport de base à 10 %. Cela vous permettra de conserver un peu de votre épargne qui pourrait ensuite venir couvrir des frais imprévus en lien avec votre achat. Concrètement, nous vous conseillons vivement de garder un minimum de sécurité financière via vos comptes d’épargne.

La constitution d’un apport

Si les banques tendent à imposer la disponibilité d’un apport, elle n’est par contre pas exigeante concernant la provenance des fonds. Dès lors, il existe un certain nombre de possibilités pour se constituer un apport suffisant pour obtenir un prêt immobilier. Parmi les options existantes, il est ainsi possible de citer les suivantes : 

  • l’épargne constituée soi-même : 
    • Livret A, Livret de Développement Durable, etc.
    • Compte Epargne Logement ou Prêt Epargne Logement
    • Prêt à Taux zéro pour les primo-accédants
    • Prêt Action Logement
  • le fruit de la vente d’un bien (voiture, maison…)
  • la contraction d’un prêt relais (intéressant entre deux bien immobilier, il permet de pallier le délai nécessaire à la vente de l’un pour financer l’achat de l’autre)
  • le déblocage anticipé de la participation ou de l’intéressement professionnel
  • la donation faite par un proche, voire un héritage

L’apport est-il légalement obligatoire ?

Très clairement, non, l’apport n’est pas une obligation légale lors de la contraction d’un prêt immobilier. 

Malgré tout, il est important de garder à l’esprit que disposer d’un apport personnel peut grandement aider à obtenir un prêt immobilier.

Il faut aussi savoir que, lorsque les banques accèdent à une demande de prêt immobilier sans apport, c’est-à-dire un prêt venant alors couvrir l’ensemble des frais en lien avec l’achat (prix du bien, frais de notaire et autres frais annexes), le taux d’intérêt sera généralement plus élevé. Dès lors, le coût global du crédit sera plus élevé. 

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Par ailleurs, pour obtenir un prêt sans apport, il faudra être en capacité de convaincre les établissements bancaires. Ceci passe par la présentation d’un dossier financier solide et rassurant. Parmi les éléments pris en compte dans ce cas, il est possible d’évoquer les suivants : 

  • une situation de primo-accédant : la banque peut effectivement être plus clémente avec un primo-accédant, généralement un jeune qui n’a, de fait, pas eu le temps de se constituer une épargne.
  • une situation financière confortable : les revenus couvrent les mensualités en permettant un endettement à moins de 35 %
  • une situation professionnelle fiable et stable : un CDI ou un emploi dans la fonction publique sont des atouts indéniables
  • un emploi offrant des perspectives d’évolution
  • la capacité d’épargne

Pourquoi les banques imposent un apport ?

Il existe deux grandes raisons pour répondre à cette question. En effet, les banques ont à la fois besoin de s’assurer que vous pourrez payer vous-même les frais annexes à l’achat du bien immobilier, mais aussi que vous êtes capable d’épargner (et donc de payer ensuite vos traites).

La capacité à épargner

Une étude de janvier 2023 a permis de déterminer que la durée moyenne d’un prêt immobilier est autour de 20,5 années, soit une période assez conséquente durant laquelle l’établissement prêteur prend des risques, notamment celui de ne pas être remboursé. Pour cette raison, ces établissements ont besoin de s’assurer de la capacité d’épargner de ses clients avant de leur prêter de grosses sommes d’argent.

Et disposer d’un apport suffisant pour couvrir les frais annexes est une preuve de cette capacité à épargner.

Le paiement des frais annexes

L’apport est également très utile pour couvrir certains frais annexes, notamment les frais de notaire, indissociables de l’achat d’un bien immobilier.

En effet, si la banque peut disposer de certaines garanties, que nous allons voir juste après, concernant la somme prêtée pour l’acquisition du bien, elle n’a par contre aucune sécurité sur les frais annexes.

Les garanties

Comme annoncé dans le précédent paragraphe, en sus des assurances habituelles, la banque peut disposer de certaines garanties sur le prêt de fonds pour l’achat d’un bien immobilier. Deux possibilités existent, à savoir la garantie personnelle et la garantie réelle.

La garantie personnelle

La garantie réelle

Il est possible de se tourner vers un organisme spécialisé afin d’avoir un garant en cas de défaillance. Dans ce cas, ce garant prendra le relai pour payer vos mensualités. C’est par exemple le cas du Crédit logement qui peut se porter caution en votre faveur.

Lorsqu’il est question de garantie réelle, cela signifie, le plus souvent, que le bien immobilier en cours d’acquisition est nanti ou hypothéqué. En cas de défaillance de votre part, la banque est en droit de le vendre aux enchères pour récupérer les sommes dues.

FAQ

Quel est l’apport minimum pour obtenir un prêt immobilier ?

Légalement, il n’y a pas de minima en termes de montant d’apport pour débloquer un crédit immobilier. Toutefois, afin de rassurer votre prêteur, il est vivement conseillé de disposer au moins de 10 % du montant de l’achat plus les frais de notaire associés. En effet, cela permet de montrer à la banque prêteuse que vous êtes capable d’épargner et, par la même occasion, que vous serez capable d’honorer vos mensualités de remboursement de crédit. Il est question de 10 %, car généralement, il faut compter environ 8 % pour le notaire et prévoir, aussi, quelques frais annexes.

Quels sont les taux d’emprunt immobilier en 2023 ?

Selon certaines sources, en France, début avril, il était possible de tabler sur des taux de l’ordre de 2,6 % sur 7 ans, de 2,7 % sur 10 ans

de 2,95 % sur 15 ans, de 3,05 % sur 20 ans et enfin de 3,15% sur 25 ans. Cependant, selon les données récoltées par les notaires, le coût de l’immobilier aurait vu un ralentissement de la hausse courant février, ce qui permet d’envisager que les taux d’emprunt suivront prochainement le même chemin si la tendance perdure.

Laisser un commentaire