Quel salaire pour emprunter 400 000 euros?

Vous avez repéré un bien qui vous plaît et vous auriez besoin d’un prêt de 400 000€ ? Découvrez si votre salaire est suffisant pour vous permettre d’emprunter une telle somme et apprenez-en plus sur le prêt immobilier, les taux, le calcul des mensualités, la notion de capacité d’emprunt…Vous pourrez également effectuer directement sur notre site une simulation gratuite pour découvrir combien vous coûtera au total votre prêt de 400 000€.

Emprunt de 400 000€ : le salaire minimum requis

Evaluez votre capacité d’emprunt :

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Le montant des mensualités est de
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Pour vous donner une première idée du salaire minimum requis, voici un premier tableau issu de la simulation de crédit gratuite du site, en prenant en compte un projet immobilier :

Durée de remboursement

Mensualités

Taux crédit 

Assurance

Salaire minimum requis*

10 ans

3 602 €

0,87 %

0,36 %

10 915 €

15 ans

2 533 €

1,10 %

0,36 %

7 675 €

20 ans

2 008 €

1,27 %

0,36 %

6 085 €

25 ans

1 724 €

1,52 %

0,36 %

5 224 €

30 ans

1 606 €

2,04 %

0,36 %

4 867 €

 

Bilan:

Pour un emprunt de 400 000 euros, vous devrez gagner plus de 4000 euros nets mensuels !

Attention cependant, on parle ici de salaire mais ce qui est plus précisément pris en compte par les banques ce sont vos revenus mensuels. Dans ces revenus on trouve bien sûr le salaire mais pas seulement. Si vous avez par exemple investi dans l’immobilier, viendra s’ajouter à vos revenus, le loyer versé chaque mois par vos locataires.

Le calcul de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt c’est la somme qu’une personne peut emprunter sans que cela ne nuise à son train de vie. Elle se calcule assez facilement.

Les banquiers s’en remettent, en effet, à la règle établie qui veut qu’il vous reste 2/3 de vos revenus pour vos dépenses de la vie courante, notamment pour vous nourrir. Ce « reste à vivre » se calcule en soustrayant à vos revenus mensuels, les charges fixes dont vous devez vous acquitter.

Par exemple, si vous gagnez 6700€ mais que vous devez vous acquitter d’un loyer de 720€ ainsi que d’une pension alimentaire de 1410€, votre reste à vivre est de : 6700 – (720 + 1410) = 4570€.

Pour calculer la mensualité de crédit que vous pouvez rembourser au maximum, le reste à vivre est ensuite multiplié par à 0,33 ou 0,35 car le taux d’endettement d’une personne ne doit pas dépasser 35% (33% pour les ménages moins aisés).

Si nous reprenons notre exemple, cela donne : 4570 x 0,35 = 1599,5. Soit une mensualité maximale de 1599,5€.

Pour calculer votre capacité d’emprunt, il ne vous reste plus qu’à multiplier la mensualité maximale par la durée de remboursement souhaitée.

Disons que vous voulez vous endettez sur 25 ans, soit 300 mensualités, cela donne : 1599 x 300 = 479 700. Votre capacité d’emprunt est de 479 700€ ce qui vous permet confortablement de faire votre emprunt de 400 000€.

L’incidence de la durée de remboursement

La durée de remboursement à un gros impact sur la capacité d’emprunt.

Comme le démontre le tableau ci-dessus, vous pouvez doubler votre crédit selon que vous empruntez sur 10 ans ou sur 25 ans!

Or, dans un cadre immobilier, un emprunt sur 25 ans n’aura rien d’irrationnel.

Evidemment, cette durée d’emprunt sera aussi liée à votre âge et à votre capacité de rembourser sur le long terme.

Le banquier pourra être plus regardant en fonction de la nature de votre emploi (en CDI ou en CDD, dans la fonction publique ou dans le privé). Si par exemple vous êtes travailleur indépendant, vous devrez prouver la stabilité de votre entreprise pour rassurer l’organisme de prêt quant à votre capacité de rembourser votre emprunt, sur le long terme.

Bon à savoir:

Durée d’emprunt élevée = gros montant!

Mais aussi … plus d’intérêts à payer 🙂

L’incidence du taux d’emprunt

Le taux de l’emprunt a également un impact sur le montant que vous pouvez emprunter.

Pour exemple, avec cet emprunt de 400.000 €, sur une durée de 25 ans :

  • il a été constaté que, avec un crédit de 1,52 % et un taux d’assurance de 0,36 %, vous rembourserez 1 724 € par mois et devrez donc justifier d’un salaire de 5 224 € ;
  • mais, si vous avez à négocier un crédit, par exemple, de 1,20 %, avec le même taux d’assurance, vous ne rembourserez plus que 1 664 € par mois, ce qui vous est accessible si vous présentez un revenu mensuel de 5 042 €.

Pour une petite incidence sur le taux d’emprunt, celle sur le salaire nécessaire approche quand même les 4 %, ce qui peut représenter une solution à un manque de moyens éventuel.

Bon à savoir:

Un taux bas = une plus grande capacité d’emprunt 🙂

FAQ emprunt de 400 000€

Vous avez encore des questions sur le prêt immobilier ? Nous y répondons dans les lignes qui suivent.

1° Quelles astuces pour obtenir facilement un prêt aussi important ?

Tout organisme de prêt s’informe sur la situation financière de l’emprunteur pour s’assurer qu’il a les ressources nécessaires pour emprunter, une source stable de revenus et qu’il n’est pas fiché à la banque de France.

Soigner votre dossier est donc le meilleur moyen de faire valider votre demande.

Une astuce consiste à parler de votre loyer actuel. Si ce prêt dépasse les 33 % de capacité d’emprunt mais que vous pouvez démontrer que son remboursement sera inférieur à votre loyer actuel, cela jouera en votre faveur. D’autant plus si vous construisez en neuf et que vos charges, notamment liées au chauffage, deviendront moins conséquentes.

N’hésitez pas non plus à apporter en complément certaines garanties : une caution de la part de personnes à l’aise financièrement ou encore le recours à un co-emprunteur aux revenus fiables.

Enfin, tout organisme de prêt sera particulièrement sensible au fait que vous puissiez inclure un apport personnel.

Généralement, un apport représentant 10% de la somme empruntée est demandé.

Pour un prêt de 400 000€ on vous demandera donc 40 000€.

Bien sûr, ce pourcentage n’est qu’une indication et plus l’apport est conséquent moins le coût total de votre emprunt sera élevé et mieux vous pourrez convaincre l’organisme de prêt.

2° Prêt immobilier et frais de notaire : comment les calculer ?

Attention, un emprunt de 400.000 € ne couvrira pas un achat immobilier de 400.000 €.

Il ne faut pas oublier que des frais de notaire ou « frais d’acquisition », viendront s’ajouter à cet achat.

Ces frais sont reversés en majeure partie à l’état.

Ils représentent environ 7 à 8% du prix d’achat pour un bien ancien et 2 à 3% pour un logement neuf.

Avec un prêt de 400 000€ vous pouvez donc acheter :

  • Un logement ancien entre 368 000 et 372 000€
  • Un logement neuf entre 388 000 et 392 000€

3° Jusqu’à quel âge peut-on emprunter 400 000€ ?

Il n’existe pas d’âge limite pour contracter un prêt mais les banques attendent généralement que toutes les mensualités soient payées aux 75 ans de l’emprunteur.

Si vous avez 65 ans, vous pouvez donc emprunter 400 000€, mais il faut que vous puissiez les rembourser en l’espace de 10 ans, ce qui est possible si :

  • Vous avez d’importants revenus et pouvez donc assumer le remboursement de grosses mensualités.
  • Vous avez mis de côté suffisamment d’argent pour constituer un apport conséquent et diminuer donc la durée du prêt.


4° Emprunt de 400 000€ : une assurance est-elle nécessaire ?

L’assurance emprunteur peut être exigée par certains organismes de crédit. Elle garantit le paiement de vos mensualités quoi qu’il arrive (accident entraînant une impossibilité temporaire ou définitive de travailler, perte de votre emploi, décès).

Elle peut être souscrite auprès de la banque qui vous octroie ce prêt ou auprès d’un assureur tiers.

Attention toutefois, si vous avez plus de 65 ans, il est possible que l’assurance ne vous couvre pas entièrement.

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