Simuler un rachat de crédit immobilier est une solution pour mieux estimer ce que vous pouvez gagner, que ce soit en pouvoir d’achat ou, réellement, en remboursement.
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L’outil de simulation
Si votre crédit immobilier date, il est très possible que le racheter vous permette de le réactualiser avec un taux plus intéressant.
Une simulation va vous permettre de mieux estimer le gain que pourrait vous apporter une telle simulation.
Renseignez les différents postes, prix du bien, année de l’emprunt, taux, capital restant dû, etc., et vous obtiendrez une étude qui vous permettra de connaître l’avantage que vous pourriez retirer d’un tel rachat.
Si vous le souhaitez, vous pourrez, ensuite, demander une étude personnalisée et précise.
La simulation:
Le but du rachat de crédit immobilier
Racheter un crédit immobilier peut se réaliser pour différentes raisons :
- la première est de vouloir profiter de conditions plus intéressantes et de ne plus continuer à payer des taux d’intérêt plus anciens et, donc, plus élevés puisque, depuis plusieurs années, ils sont régulièrement en baisse ;
- la seconde est de vouloir raccourcir votre durée de remboursement, parce que vos revenus vous le permettent désormais ; une durée de remboursement qui, avec un peu de chance, se fera sans augmentation des mensualités, pour peu que le taux soit plus intéressant ;
- la troisième sera, au contraire, de le renégocier afin d’alléger vos mensualités, par exemple pour contracter un nouveau prêt, voire sur une durée plus longue, sans dépasser la capacité de remboursement, ou parce que vos revenus ont diminué.
Quand faire un rachat de crédit immobilier?
On ne peut pas faire un rachat de crédit immobilier n’importe quand.
Cependant, la situation sera relativement différente dans le cas de taux élevés ou de taux bas.
En effet, lorsque les taux sont élevés, les premières années servent essentiellement à rembourser des intérêts, ce qui débouche très rapidement sur l’inutilité de racheter, ensuite, votre crédit, alors qu’il vous reste essentiellement du capital à rembourser.
En général, le rachat d’un crédit immobilier s’effectue sous 3 conditions essentielles :
- être dans le premier tiers de la durée du remboursement, par exemple dans les 7 premières années d’un remboursement sur 20 ans, afin qu’il reste suffisamment d’intérêts à rembourser ;
- gagner autour de 1 % par rapport à votre taux initial, surtout si vous le réalisez dans un but économique ;
- avoir un capital restant dû d’un minimum de 000 €.
Les règles d’emprunt
Il ne faut jamais perdre de vue, cependant, que les règles d’emprunt doivent toujours être respectées et, notamment, le fait de ne jamais dépasser 33 % de vos revenus en remboursement, afin que les autres 67 % puissent satisfaire à votre “reste à vivre”, et ne pas vous retrouver en position de surendettement.
Seront alors étudiés l’ensemble de vos revenus réguliers, les 33 % se composant de ce nouveau crédit, mais aussi de vos autres crédits en cours non soldés, y compris loyers qui perdurent.
Le taux de rachat de crédit immobilier
Nous avons déjà étudié quelques taux de crédits immobiliers tels qu’ils se présentent actuellement, par exemple dans l’article Quel salaire pour emprunter 170.000 euros ?
Le tableau suivant reprend une moyenne des différents taux bancaires actuels, tels que ceux du Crédit agricole, de la BNP, du CIC et autres. Il est possible de les négocier pour gagner encore 1 ou 2 dixièmes supplémentaires, parfois.
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Durée d’emprunt |
Taux de crédit |
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7 ans |
0,80 % |
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10 ans |
0,87 % |
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15 ans |
1,11 % |
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20 ans |
1,27 % |
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25 ans |
1,52 % |
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30 ans |
2,04 % |
La durée de remboursement sur 30 ans ne sera utilisée que dans les cas extrêmes où elle serait la solution unique d’acceptation du prêt, pour des raisons de capacité d’endettement. Son taux est moins intéressant.
A ces taux de crédit doivent venir s’ajouter celui de l’assurance qui se situe, lui aussi en moyenne, autour de 0,36 %.
Les exemples de rachat immobilier
Par exemple, si vous avez souscrit un prêt immobilier de 150.000 €, juin 2015, sur 25 ans, à un taux de 2,50 % et un taux d’assurance à 0,40 % :
vous remboursez, mensuellement, la somme de 722 € et le montant total dû était de 216.878 €.
- On peut considérer, alors, que le capital restant dû est de 129.423 €, pour une durée de 20 ans et 6 mois, à compter de fin 2019
- Il faut aussi prendre en compte des pénalités, calculées sur 3 % ou un équivalent de 1 semestre d’intérêt, soit 618 €
- Il faut encore ajouter 898 € de crédit logement estimé (dont 1.000 € récupérable à l’issue du prêt)
- Soit un total de 939 € de crédit à racheter
Pour votre nouveau crédit :
- Sur la même durée, hors assurance, vous aurez une nouvelle mensualité de 614,08 € si vous prenez la même durée que celle restante, pour un crédit reprenant les 1,27 % du premier tableau, sur 20 ans.
- soit une économie finale d’un peu plus de 000 € (comprenant les 1.000 € précédemment présentés).
- Si vous désirez repartir sur 25 ans, pour gagner en capacité d’emprunt supplémentaire, avec un taux de 1,52 %, le remboursement serait alors de 532,92 €, hors assurance (558,30 € avec la même assurance), et le gain d’encore près de 000 €.
- Si vous en profitez pour réduire, au contraire, votre durée de remboursement, sur 15 ans, avec le taux de 1,11 %, votre remboursement hors assurance serait de 802,80 € (825,80 avec la même assurance) et votre gain de plus de 000 €.
La différence avec la renégociation
Attention, pour terminer, il ne faut pas confondre rachat de crédit immobilier avec renégociation du crédit immobilier.
Si ces notions se rapprochent, elles comportent toutefois une nuance importante.
La renégociation de votre crédit se fait en interne, avec la même banque ou organisme que le prêt initial. Elle est alors libre ou non d’accepter cette renégociation. Vous aurez certainement des frais bancaires à charge mais pas d’indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Dans le cas d’un rachat de crédit immobilier, vous vous adressez à un nouvel organisme qui vous propose alors un nouveau tableau de remboursement, avec de nouveaux taux. Par contre, votre banque actuelle vous demandera de régler des indemnités de remboursement anticipé que vous devrez aussi prendre en compte pour bien juger de l’intérêt de l’opération.
