Vous avez pour objectif de contracter un emprunt de 180.000 € ? Il s’agit d’un prêt immobilier ce qui est beaucoup moins facile à obtenir qu’un simple crédit conso. En effet, comme les sommes engagées sont importantes, il faut réunir les preuves que votre situation financière est suffisamment stable pour vous permettre de rembourser vos mensualités sur le long terme. Alors, votre salaire est-il suffisant ? Comment mettre toutes les chances de votre côté pour que votre dossier soir accepté ? Découvrez nos conseils et calculez vos mensualités grâce à notre simulateur.
Emprunt de 180 000€ : les salaires requis
Sans plus attendre, vérifiez que votre salaire vous permet d’emprunter 180 000€.
Dans ce tableau vous trouverez donc les différentes durées de remboursement (allant de 10 à 30 ans même si les prêts sur plus de 25 ans sont très rares, nous en reparlerons) et – pour chaque durée – le salaire minimum requis.
Le taux de crédit est préétabli d’après une grille qui représente la tendance générale.
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Durée de remboursement |
Mensualités |
Taux crédit |
Assurance |
Salaire minimum requis |
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10 ans |
1.621 € |
0,87 % |
0,36 % |
4.912 € |
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15 ans |
1.140 € |
1,11 % |
0,36 % |
3.455 € |
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20 ans |
903 € |
1,27 % |
0,36 % |
2.736 € |
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25 ans |
775 € |
1,52 % |
0,36 % |
2.349 € |
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30 ans |
722 € |
2,04 % |
0,36 % |
2.188 € |
Précisons que les salaires mentionnés dans le tableau sont des salaires net. Ce sont ces sommes qui sont prises en compte dans le calcul du crédit.
Simulez votre propre crédit:
N’oubliez-pas les frais de notaire !
Si vous visez un achat immobilier à 180 000 euros, n’oubliez pas qu’il viendra s’ajouter des frais de notaire . Ces frais représentent 7 à 8% , soit 12 600 à 14 400 dans l’ancien, et 2 à 3% soit 3600 à 5400 euros pour une acquisition d’un logement neuf.
Nous précisons également qu’un achat immobilier s’accompagne d’une souscription à une assurance crédit, qui vient augmenter le coût du crédit.
Le principe de calcul de la capacité d’emprunt
Selon vos revenus et le montant de vos charges fixes, vous pouvez empruntez plus ou moins d’argent : c’est ce qu’on appelle la capacité d’emprunt.
On parle ici de salaire minimum requis mais lorsqu’on calcule la capacité d’emprunt d’un ménage on ne prend pas seulement en compte le salaire de l’emprunteur (et, le cas échéant, du co-emprunteur).
Les organismes de prêt demandent aux emprunteurs de calculer leurs revenus mensuels ce qui comprend leur salaire mais aussi :
- les revenus locatifs ;
- les rentes ;
- la pension alimentaire perçue ;
- les bénéfices d’une activité secondaire ;
- les prestations sociales.
Attention, toutefois, ces revenus doivent être assurés sur la durée du remboursement et ne pas faire l’objet d’un versement exceptionnel ou d’une prestation qui pourrait disparaître dans les mois ou les années à venir.
Il en est de même pour les primes et autres indemnités qui viendraient en complément. Il doit être prouvé qu’elles se prolongeront dans le temps.
Dès lors, une fois vos rentrées régulières prises en compte, 33 % de ces revenus sera retenu par l’organisme prêteur afin de représenter votre capacité de remboursement.
Les 67 % non pris en compte représentent le reste à vivre. C’est la somme d’argent qu’il vous reste chaque mois pour subvenir à vos besoins (pour acheter de quoi vous nourrir par exemple) après vous être acquitté de votre mensualité et de toutes vos charges fixes.
L’incidence de la durée du prêt
On voit bien, dans le tableau précédent, que plus la durée de remboursement s’allonge et plus votre capacité d’emprunt augmente.
Mais il faut tout de même rester vigilant car cette augmentation est loin d’être linéaire.
En effet, plus la durée de remboursement s’allonge, et plus le taux de crédit devient élevé.
En reprenant un exemple moyen de taux de crédit, on peut alors voir que cette augmentation du coût reste à peu près linéaire (autour de 200 € supplémentaire par an), sauf sur une durée de 30 ans.
Ce qui confirme qu’il vaut mieux éviter de s’endette sur 30 ans car les taux deviennent exorbitants et cela n’allège pas suffisamment les mensualités pour que ce soit intéressant. Il est par ailleurs difficile d’obtenir un prêt sur une aussi longue durée, sauf pour les emprunteurs très jeunes qui ont de fortes chances de voir leurs revenus augmenter dans les années qui viennent, et donc de pouvoir finir de rembourser leur emprunt avant la limite établie.
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Durée de remboursement |
Coût du crédit total |
Coût du crédit annuel |
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10 ans |
14.489 € |
1.449 € |
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15 ans |
25.204 € |
1.680 € |
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20 ans |
36.881 € |
1.844 € |
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25 ans |
52.673 € |
2.107 € |
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30 ans |
80.252 € |
2.675 € |
Le taux d’emprunt
Le taux d’emprunt est, bien sûr, une donnée qu’il faut prendre en compte.
Par exemple, sur 15 ans, le premier tableau reprend un taux, hors assurance, de 1,11 %.
Toutefois, de nombreuses revues s’accordent pour relever des taux immobiliers inférieurs, désormais, à 1 %.
Aussi, en dessous de ce pourcentage, sur 15 ans, votre taux sera déjà considéré comme bon.
Mais cette négociation n’aura quand même pas un impact énorme sur votre remboursement mensuel et sur les revenus requis.
Par exemple, avec un taux d’intérêt ramené de 2/10, à 0,91 %, votre mensualité passerait à 1.124 € pour des revenus nécessaires de 3.406 € au lieu de 3.455 € dans le premier cas.
Pour que la marge de négociation soit plus importante, il faudra pouvoir jouer, en même temps, sur le taux du crédit et sur le taux de l’assurance, c’est-à-dire sur le TAEG global, ce qui peut alors vous amener à gagner 0,5 points et gagner alors, une centaine d’euros en revenus nécessaires.
Pour complément, l’autre intérêt des taux bas est que vous rembourserez beaucoup plus rapidement le capital, alors que des taux élevés vous font rembourser, en priorité, ces intérêts. Un remboursement anticipé est beaucoup plus intéressant, dans le cas d’un taux bas.
Les dépenses à prendre en compte
Si tous les revenus doivent être considérés dans votre capacité de remboursement, il ne faut pas oublier non plus que vous devrez déclarer, à contrario, toutes vos dépenses récurrentes.
Les dépenses courantes
Tous les crédits déjà en cours seront déduits de votre capacité de remboursement restante.
Il s’agit alors des prêts à la consommation en cours, mais aussi du crédit auto ou des crédits renouvelables.
Mais si vous avez aussi une pension alimentaire à régler, elle pourra aussi être considérée comme récurrente.
Bien sûr, si l’un de ces crédits arrivait à échéance avant la fin de la durée de remboursement du nouvel emprunt, il en sera tenu compte.
Le loyer actuel
Le loyer actuel sera jugé différemment.
En effet, il devrait cesser lors de votre entrée dans ce nouveau logement que vous êtes en train d’acquérir.
De plus, il peut aussi représenter une somme que vous avez prouvé pouvoir payer régulièrement et, dans ce cas, il arrive même que ce loyer soit supérieur au remboursement de l’emprunt que vous contractez, ce qui jouera aussi en votre faveur.
Le type de crédit
Un emprunt de 180.000 € correspondra bien sûr, dans 99 % des cas, à un emprunt immobilier. Dans ce cas, un apport personnel est réclamé par l’organisme prêteur.
L’apport personnel
L’apport personnel est quasi systématiquement requis par votre banquier qui pourra n’accepter de financer que 90 % de votre budget, vous demandant d’autofinancer le solde de 10 %.
Le financement de l’apport personnel
Pour ce solde de 10 %, il est préférable de disposer de ressources propres.
Si vous contractez un second emprunt pour cette somme, elle viendra aussi en déduction de votre capacité d’emprunt.
Et, même dans le cas d’un prêt entre particuliers, cette déclaration, qui passe d’ailleurs par le service des impôts à partir de 760 € par an, devrait être faite auprès de l’organisme prêteur, et viendra aussi en déduction de la capacité d’emprunt et de remboursement.
FAQ
1° Que peut-on financer avec un prêt immobilier ?
Avec un prêt immobilier, vous pouvez financer ;
- L’achat d’un terrain
- L’achat d’un bien immobilier suivi ou non de travaux de rénovation
- La construction d’un bien immobilier
- L’achat de part dans une société civile de placement immobilier (SCPI)
2° Quels documents fournir lors d’une demande de prêt immobilier ?
Vous devez justifier de votre identité, prouver que vous êtes français, majeur et résidant en France (justificatif de domicile de moins de trois mois). Un livret de famille vous sera demandé si vous êtes marié. En cas de divorce, le jugement devra être présenté.
Ensuite, la banque va s’intéresser à votre situation financière et aura donc besoin des documents suivants :
- Les justificatifs de revenus professionnels. Pour les salariés : les trois derniers bulletins de salaire ; pour les indépendants : les bilans des trois dernières années ; pour les professions libérales : les trois dernières déclarations n°2035 ou 2031.
- Les justificatifs concernant les autres sources de revenus (contrat de bail signé pour les personnes ayant mis en location un bien immobilier par exemple…)
- Les trois derniers relevés de compte bancaire
- Les deux derniers avis d’imposition
Enfin, il faudra renseigner la banque sur ce que vous souhaitez faire de cet argent. On vous demandera un compromis de vente signé, les plans du bien, le dossier de diagnostics techniques.
Au cas où vous revendez un bien pour en acheter un nouveau, vous devrez présenter le titre de propriété du logement actuel ou alors les contrats de prêt souscrits pour pouvoir l’acheter.
3° Prêt de 180 000€ est-on obligé de se tourner vers une banque ?
Nous venons d’évoquer le prêt entre particuliers qui est une possibilité tout à fait valable pour les petites sommes. Vous pouvez donc demander à un proche ou à un inconnu (sous réserve de vous être assuré en amont de son honnêteté) de vous prêter 18 000€ par exemple, pour constituer votre apport.
En revanche, pour emprunter 180 000€, vous devrez vous tourner vers une banque.
4° Ma banque me demande une garantie. De quoi s’agit-il ?
Pour s’assurer que le prêt lui sera remboursé, la banque peut demander une garantie. Il s’agit le plus souvent d’une caution qui peut être, soit une personne physique, soit un autre organisme bancaire. La caution s’engage à rembourser intégralement la dette de l’emprunteur, si celui-ci venait à ne plus pouvoir le faire lui-même.
Autre solution : l’hypothèque. Vous désignez alors un bien immobilier, ce peut être un bien que vous possédez déjà ou le bien que vous êtes entrain d’acquérir. Il sera saisi par la banque dans le cas où vous ne pouvez pas payer vos mensualités.
