Calcul du remboursement anticipé d’un prêt immobilier

Comment effectuer le calcul de remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?

Informations nécessaires pour un calcul de remboursement anticipé d’un prêt immobilier :

• montant du prêt : 150 000 €
• date de souscription : janvier 2015
• durée : 20 ans
• taux d’intérêt : 1,8 %
• date souhaité de remboursement : janvier 2020
• capital restant dû : 117 397,37 €
• montant de remboursement souhaité : 50 000 €
• mensualité initiale : 744,70 €
• assurance à 0,36 % = 45 € / mois

En conservant les mêmes mensualités et en passant de 240 à 158 mois :

	Crédit immobilier de base	Après remboursement anticipé partiel
mensualité	744,70 €	744,70 €
assurance	45 € / mois	45 € / mois
total intérêts	28 727,78 €	17 256,57 €
total assurance	10 800 €	7 110 €
total	39 527,78 €	24 366,57 €

Pour ce remboursement anticipé partiel du crédit immobilier, vous gagnerez donc 82 mois de cotisation par rapport à la durée initiale de remboursement ce qui représente un gain en intérêts et assurance de 15 161,20 €.

Le remboursement anticipé prêt immobilier : définition

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier consiste à rembourser une partie voire l’intégralité du capital restant dû avant la date d’échéance indiquée sur le tableau d’amortissement de l’emprunt.

Il est en effet légalement possible de pouvoir solder son emprunt de manière anticipée.

Une importante rentrée d’argent, qu’elle soit attendue ou non (héritage, vente d’un bien, prime…) peut permettre, si vous le souhaitez, de mettre un terme à votre emprunt.

Différents cas de figure peuvent pousser au remboursement anticipé d’un prêt immobilier. On peut compter parmi eux : le déménagement, l’apparition d’un handicap à la suite d’un accident ou encore le décès du ou des propriétaires.

Il est possible, lors d’un remboursement anticipé, d’avoir le choix entre :

• le remboursement partiel : il est envisageable de s’acquitter du remboursement d’une partie seulement de la somme restante due. Dans ce cas, un nouveau tableau d’amortissement devra être édité.
  • Il faudra alors choisir entre :
    • réduire les mensualités et conserver la durée de remboursement restante initiale

ou alors,

• conserver les mensualités initiales et diminuer la durée de la période de remboursement restante.

• le remboursement total : si vos finances le permettent, vous pourrez solder l’intégralité de l’emprunt immobilier en un seul versement.

Sachez qu’en règle générale, il est plus avantageux de conserver le même montant de mensualité et diminuer le temps de remboursement alors que dans la majeure partie des cas, les clients optent pour un allègement des mensualités.

Indemnités de remboursement anticipé : dans quels cas est-ce obligatoire ?

Il faut savoir que dans certains cas, un remboursement anticipé du crédit immobilier peut entraîner des frais de pénalités.

Ces frais sont appelés Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) ou encore Pénalité de Remboursement Anticipé (PRA).

Globalement, tous les contrats de prêts immobiliers, sauf exceptions citées plus bas, prévoient ce type de clause afin de compenser la perte de gain en cas de remboursement par anticipation.

De manière générale, le calcul des IRA est établi à partir de la somme contractée.

Des calculs de nature différente pourront alors être appliqués pour le remboursement anticipé total :

• 3 % du montant restant dû

ou alors

• la valeur correspondant à 6 mois d’intérêt (somme remboursée et taux d’intérêt devant être pris en considération).

Le cas particulier du rachat de crédit consiste à faire reprendre son crédit par un autre établissement bancaire que le sien à des taux plus avantageux que lors de sa souscription. Dans ce cas, les pénalités s’appliquent également au nouveau contrat.

Indemnités de remboursement anticipé : dans quels cas y échapper ?

A contrario, il est également possible d’échapper au paiement de ces PRA.

Les cas de figure où ces pénalités ne s’appliquent pas sont les emprunts suivants, contractés après le 1er juillet 1999 :

• vente à cause d’un changement du lieu de travail
• perte d’un(e) conjoint(e)
• en cas de perte de son activité professionnelle

Toutefois, il est aussi possible d’être exempt de ces frais si :

• la vente est effectuée en vue de l’achat d’un autre bien immobilier
• la durée de remboursement de l’emprunt est supérieure à 20 ans : à partir d’un certain temps, les pénalités ne sont plus observées.

Dans quels cas le remboursement anticipé est judicieux ?

Un remboursement anticipé est principalement avantageux dans le cas où des frais de pénalités ne sont pas inscrits à votre contrat.

De plus, le principal cas de figure où le remboursement anticipé est intéressant concerne les crédits immobiliers contractés sur une longue durée de remboursement.

Il est vrai que plus la période de remboursement est grande et plus les taux d’intérêts accompagnant l’emprunt le sont également. Si vous êtes seulement au début du remboursement de votre emprunt, cela sera rentable pour vous car c’est à ce moment que le remboursement d’intérêts est le plus important.

De ce fait, réaliser un remboursement par anticipation est judicieux car vous ferez des économies sur le remboursement de ces intérêts.

En théorie, l’établissement bancaire ne peut pas vous refuser un remboursement par anticipation dès lors que la somme que vous souhaitez rembourser est supérieure ou égale à 10 % du capital total emprunté.

Le calcul des frais de pénalité

Voici 2 procédures permettant de calculer les frais d’IRA.

Il suffit de se référer au tableau d’amortissement remis lors de la signature de votre emprunt afin de trouver le montant du capital qu’il vous reste à rembourser en fonction de l’échéance à laquelle vous souhaitez effectuer le remboursement.

Ce montant devra alors être multiplié par 3 %. Vous connaîtrez ainsi la somme maximale de vos IRA.

Le 2ème calcul consistera à, toujours en se référant au tableau d’amortissement, multiplier le capital restant dû à la date de remboursement anticipé voulue par le taux d’intérêt et le nombre de mois d’intérêt fixé à 6.

• (capital restant dû x taux x 6) / 12

Les pénalités correspondront alors au montant le plus faible trouvé entre le résultat du 1er calcul et celui du second calcul.

Exemple de calcul d’IRA

Voici une illustration pour chacun des 2 calculs expliqués précédemment.

Les renseignements suivants ont été utilisés :

• somme empruntée : 117 742 € sur 20 ans
• taux : 1,59 %
• remboursement anticipé total à partir de la 96ème mensualité
• capital restant dû à l’échéance 96 : 75 078,34 €

Calcul 1 :

75 078,34 x 0,03 = 2 252,35 €

Calcul 2 :

(75 078,34 x 1,59 % x 6) / 12

= 596,87 €

Vos pénalités seront au maximum de 596,87 €.