Vous avez repéré un bien qui vous plaît et vous auriez besoin d’un prêt de 400 000 € ? Découvrez si votre salaire est suffisant pour vous permettre d’emprunter une telle somme et apprenez-en plus sur le prêt immobilier, les taux, le calcul des mensualités, la notion de capacité d’emprunt… Vous pourrez également effectuer directement sur notre site une simulation gratuite pour découvrir combien vous coûtera au total votre prêt de 400 000 €.
Emprunt de 400 000 € : le salaire minimum requis
Evaluez votre capacité d’emprunt :
Pour vous donner une première idée du salaire minimum requis, voici un premier tableau issu de la simulation de crédit gratuite du site, en prenant en compte un projet immobilier :
| Durée de remboursement | Mensualités | Taux crédit | Assurance | Salaire minimum requis* |
| 10 ans | 3 602 € | 0,87 % | 0,36 % | 10 291 € |
| 15 ans | 2 533 € | 1,10 % | 0,36 % | 7 237 € |
| 20 ans | 2 008 € | 1,27 % | 0,36 % | 5 737 € |
| 25 ans | 1 724 € | 1,52 % | 0,36 % | 4 925 € |
| 30 ans | 1 606 € | 2,04 % | 0,36 % | 4 588 € |
Bilan : Pour un emprunt de 400 000 euros, vous devrez gagner plus de 4 000 euros nets mensuels !
Attention cependant, on parle ici de salaire, mais ce qui est plus précisément pris en compte par les banques ce sont vos revenus mensuels. Dans ces revenus, on trouve bien sûr le salaire, mais pas seulement. Si vous avez par exemple investi dans l’immobilier, viendra s’ajouter à vos revenus, le loyer versé chaque mois par vos locataires. Notez cependant que les revenus locatifs sont seulement comptabilisés à hauteur de 70 %.
Le calcul de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt c’est la somme qu’une personne peut emprunter sans que cela nuise à son train de vie. Elle se calcule assez facilement.
Les banquiers s’en remettent, en effet, à la règle établie qui veut qu’il vous reste 2/3 de vos revenus pour vos dépenses de la vie courante, notamment pour vous nourrir. Ce « reste à vivre » se calcule en soustrayant à vos revenus mensuels, les charges fixes dont vous devez vous acquitter.
Par exemple, si vous gagnez 6 700 €, mais que vous devez vous acquitter d’un loyer de 720 € ainsi que d’une pension alimentaire de 1 410 €, votre reste à vivre est de : 6 700 – (720 + 1 410) = 4 570 €.
Pour calculer la mensualité de crédit que vous pouvez rembourser au maximum, le reste à vivre est ensuite multiplié par 0,35, car le taux d’endettement d’une personne ne doit pas dépasser 35 %.
Si nous reprenons notre exemple, cela donne : 4 570 x 0,35 = 1 599,5. Soit une mensualité maximale de 1 599,5 €.
Pour calculer votre capacité d’emprunt, il ne vous reste plus qu’à multiplier la mensualité maximale par la durée de remboursement souhaitée, en tenant compte des taux pratiqués.
L’incidence de la durée de remboursement
La durée de remboursement a un gros impact sur la capacité d’emprunt. Comme le démontre le tableau ci-dessus, vous pouvez doubler votre crédit selon que vous empruntez sur 10 ou 25 ans ! Or, dans un cadre immobilier, un emprunt sur 25 ans n’aura rien d’irrationnel.
Evidemment, cette durée d’emprunt sera aussi liée à votre âge et à votre capacité de rembourser sur le long terme.
Le banquier pourra être plus regardant en fonction de la nature de votre emploi (en CDI ou en CDD, dans la fonction publique ou dans le privé).
Pour un fonctionnaire ou bien pour un salarié en CDI, il est nécessaire que la période d’essai soit validée. Une fois ladite période passée, l’intégralité des revenus sera prise en compte pour les établissements bancaires.
Si, par exemple, vous êtes travailleur indépendant, vous devrez prouver la stabilité de votre entreprise pour rassurer l’organisme de prêt quant à votre capacité de rembourser votre emprunt, sur le long terme. De ce fait, il est généralement demandé de disposer des 3 derniers bilans comptables.
Pour les personnes en CDD, il sera également demandé les 3 dernières fiches d’imposition.
Notez que certaines ressources ne sont pas comptabilisées lorsque vous souhaitez emprunter 400 000 €. C’est notamment le cas :
- des allocations de retour à l’emploi
- les allocations issues de la CAF
- les pensions alimentaires
Bon à savoir : Durée d’emprunt élevée = gros montant ! Mais aussi … plus d’intérêts à payer 🙂
L’incidence du taux d’emprunt
Le taux de l’emprunt a également un impact sur le montant que vous pouvez emprunter.
Pour exemple, avec cet emprunt de 400 000 €, sur une durée de 25 ans :
- il a été constaté que, avec un crédit de 1,52 % et un taux d’assurance de 0,36 %, vous rembourserez 1 724 € par mois et devrez donc justifier d’un salaire de 4 925 € ;
- mais, si vous avez négocié un crédit, par exemple, de 1,20 %, avec le même taux d’assurance, vous ne rembourserez plus que 1 664 € par mois, ce qui vous est accessible si vous présentez un revenu mensuel de 4 754 €.
Pour une petite incidence sur le taux d’emprunt, celle sur le salaire nécessaire peut représenter une solution à un manque de moyens éventuel.
Bon à savoir : Un taux bas = une plus grande capacité d’emprunt 🙂
Conseils de professionnels
Pour emprunter 400 000 € plus facilement, nos professionnels vous font bénéficier de quelques précieux conseils :
- disposer d’un apport personnel : il est généralement préconisé d’avoir un apport à hauteur de 10 % du montant du bien à financer. Pour un emprunt de 400 000 €, il est donc recommandé de disposer de 40 000 € d’économie à injecter dans le projet. De manière générale, cette somme permet alors de couvrir les frais de notaire ainsi que les frais bancaires (garantie et frais de dossier). De plus, disposer d’un apport est un gage de sécurité pour l’organisme prêteur car cela témoigne de votre capacité à épargner.
- effectuer un regroupement de crédits : si vous disposez de plusieurs crédits à la consommation notamment, il vous est possible de les regrouper en un seul et même emprunt afin de n’avoir qu’une seule mensualité à un taux unique qu’il est possible de renégocier au moment de ce regroupement.
- jouer sur les différentes caractéristiques du prêt, notamment sur la durée de remboursement. Il est aussi possible de négocier le taux d’emprunt ainsi que le taux d’assurance. L’intégralité de ces facteurs vous permettront alors de diminuer le salaire mensuel requis pour couvrir un emprunt de 400 000 €.
- obtenir un prêt à taux zéro : il est parfois possible, dans certaines situations, d’obtenir une partie du crédit immobilier à un taux de 0 %. Ainsi, pour cette partie, aucun intérêt ne sera déboursé.
FAQ
Vous avez encore des questions sur le prêt immobilier ? Nous y répondons dans les lignes qui suivent.
1° Quelles astuces pour obtenir facilement un prêt aussi important ?
Tout organisme de prêt s’informe sur la situation financière de l’emprunteur pour s’assurer qu’il a les ressources nécessaires pour emprunter, une source stable de revenus et qu’il n’est pas fiché à la banque de France. Soigner votre dossier est donc le meilleur moyen de faire valider votre demande.
Une astuce consiste à parler de votre loyer actuel. Si ce prêt dépasse les 35 % de capacité d’emprunt, mais que vous pouvez démontrer que son remboursement sera inférieur à votre loyer actuel, cela jouera en votre faveur. D’autant plus si vous construisez en neuf et que vos charges, notamment liées au chauffage, deviendront moins conséquentes.
N’hésitez pas non plus à apporter en complément certaines garanties : une caution de la part de personnes à l’aise financièrement ou encore le recours à un co-emprunteur aux revenus fiables.
Enfin, tout organisme de prêt sera particulièrement sensible au fait que vous puissiez inclure un apport personnel. Généralement, un apport représentant 10% de la somme empruntée est demandé. Pour un prêt de 400 000 € on vous demandera donc 40 000 €. Bien sûr, ce pourcentage n’est qu’une indication et plus l’apport est conséquent, moins le coût total de votre emprunt sera élevé et mieux vous pourrez convaincre l’organisme de prêt.
2° Prêt immobilier et frais de notaire : comment les calculer ?
Attention, un emprunt de 400 000 € ne couvrira pas un achat immobilier de 400 000 €. Il ne faut pas oublier que des frais de notaire ou « frais d’acquisition », viendront s’ajouter à cet achat. Ces frais sont reversés en majeure partie à l’État. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un logement neuf.
Avec un prêt de 400 000 € vous pouvez donc acheter :
- Un logement ancien entre 368 000 et 372 000 €
- Un logement neuf entre 388 000 et 392 000 €
3° Jusqu’à quel âge peut-on emprunter 400 000 € ?
Il n’existe pas d’âge limite pour contracter un prêt, mais les banques attendent généralement que toutes les mensualités soient payées aux 75 ans de l’emprunteur. Si vous avez 65 ans, vous pouvez donc emprunter 400 000 €, mais il faut que vous puissiez les rembourser en l’espace de 10 ans, ce qui est possible si :
- Vous avez d’importants revenus et pouvez donc assumer le remboursement de grosses mensualités.
- Vous avez mis de côté suffisamment d’argent pour constituer un apport conséquent et diminuer donc la durée du prêt.
4° Emprunt de 400 000 € : une assurance est-elle nécessaire ?
L’assurance emprunteur peut être exigée par certains organismes de crédit. Elle garantit le paiement de vos mensualités quoi qu’il arrive (accident entraînant une impossibilité temporaire ou définitive de travailler, perte de votre emploi, décès). Elle peut être souscrite auprès de la banque qui vous octroie ce prêt ou auprès d’un assureur tiers. Attention toutefois, si vous avez plus de 65 ans, il est possible que l’assurance ne vous couvre pas entièrement.
